クリニック 居抜き開業ガイド｜医院承継との違い・レントゲン室・診療科別要件

クリニック居抜きの出発点「居抜き取得 vs 医院承継」

クリニックの居抜き開業を検討する最初の分岐は、「単純な居抜き取得」なのか「医院承継（M&A）」なのかの選択です。飲食業や美容業の居抜きとは異なり、医療機関特有の承継制度があるため、このスキームの違いで開業の全体設計が変わります。

居抜き取得（物件・設備のみ）

前医院が退院し、物件と内装・医療機器のみを引き継ぐ形態です。建物オーナーと新しく賃貸借契約を結び、前医院との間で造作譲渡契約を締結します。患者情報・スタッフ・保険医登録・医療法人格は引き継がれず、すべて新規で立ち上げます。

医院承継（M&A・事業譲渡）

前医師からクリニック事業そのものを譲り受ける形態。患者カルテ・スタッフ・営業権（のれん）・医療法人格（有限責任社員の交代）を含めて引き継ぎます。開業直後から既存患者の来院が見込めるため、集患コストが大幅に低くなります。

両者の決定要因

医療法に基づく診療所の施設基準

クリニック（診療所）は医療法（e-Gov法令検索）に基づき、施設基準が求められる場合があります。厚生労働省「医療法（抜粋）」で関連条文が公開されています。

診療所の定義

医療法上の「診療所」は、入院施設を持たない施設または患者19床以下の入院施設を持つ施設を指します。20床以上は「病院」となり、別枠の施設基準が適用されます。一般的なクリニック開業は無床診療所か19床以下が対象です。

診療所の構造設備基準

人員配置基準

医療法施行規則に基づき、診療所にも最低人員の配置が求められます。無床診療所の場合、医師1名のほか、業務内容に応じて看護師・診療放射線技師・臨床検査技師の配置が必要です。医院承継の場合はスタッフを引き継げますが、居抜き取得では新規採用が欠かせません。

開設届と使用許可

診療所の開設には開設届（無床）または開設許可（有床）が必要です。保健所への提出書類は以下のとおり。

診療科別の設備要件と必要坪数

クリニック居抜きの評価は、前医院の診療科と新院の診療科のマッチングが基本です。診療科ごとに必要設備・必要坪数が大きく違います。

診療科別の標準的な坪数と設備

診療科別の医療機器費用

診療科の変更に伴うコスト

前医院の診療科と新院の診療科が違う場合、間取り変更・医療機器入替え・放射線管理の再取得が必要になります。以下は主な入替パターンと追加コストの目安です。

レントゲン室（放射線管理区域）の流用判定

クリニック居抜きで他業種に一切ない独自の論点が、レントゲン室（エックス線装置を置く室）です。放射線防護と管理区域の設定が法令で厳格に規定されており、既存設備を流用できれば大幅なコスト削減になります。

放射線管理区域の構成要素

新設コスト

全新設の場合、総額1,100〜3,700万円となり、居抜きで流用できれば最大級のコスト削減項目になります。

居抜きで確認すべき項目

エックス線装置の使用届

エックス線装置は、保健所への装置設置届（または使用届）の新規提出が必要です。前医院の届出は承継できず、新開設者名義で提出し直します。漏洩線量の測定を伴う検査が欠かせず、基準値（実効線量1.3mSv/3か月以下）を満たさない場合は防護壁の補強工事が発生します。

医療機器の流用とリース残債の処理

クリニックには多数の医療機器が設置されており、購入・リース・レンタルの3形態が混在しています。居抜きでの引継ぎ判定では、この所有形態の確認が欠かせません。

医療機器の所有形態と引継ぎ

リース残債の処理3パターン

医療機器のリースは5〜7年契約が一般的で、期間中に前医院が退院する場合、残債処理が必要になります。

医療機器の中古査定

主な医療機器の中古市場価格（築5-7年機）は以下が目安です。造作譲渡金の交渉材料として活用できます。

バリアフリー法と動線設計

クリニックは、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律（バリアフリー法・e-Gov法令検索）の特別特定建築物に含まれます。延床2,000㎡以上では建築物移動等円滑化基準への適合が義務、これ未満でも地方自治体の条例で独自の基準が設けられているケースがあります。

バリアフリー要件の主要項目

前医院の対応状況を確認

築10年以内のクリニック居抜き物件なら、概ねバリアフリー基準に対応しています。一方、築15年超の物件では現行基準を満たさない場合があり、改修に100〜400万円が発生します。特に多機能トイレの新設・拡張は工事費が高くなります。国土交通省のバリアフリー法関連ページで現行基準が確認できます。

動線設計の要点

クリニック特有の動線設計では、以下の4分離が重要です。

前テナント別の流用率とリスク評価

前テナントの業態・診療科によって、クリニック居抜きの流用率と追加工事費は大きく変動します。30坪クリニック開業を想定したマトリクスです。

同科クリニック→同科（流用率90%）

最理想形。診察室・処置室・待合・レントゲン室・医療ガス・給排水・電源容量すべてが流用可能。追加工事は内装リフレッシュ・看板・クロス張替え等の軽微な改修で済みます。医院承継の場合は患者カルテ・スタッフも継承でき、立上げ期間2〜3か月で開業可能です。

他科クリニック→他科（流用率70%）

医療インフラ（電源・給排水・空調・管理区域・バリアフリー）は流用できますが、診察室レイアウト・医療機器・動線は診療科に合わせて変更。追加500〜1,200万円。内科→小児科、皮膚科→眼科など、必要機器が重ならない診療科間の転換で発生します。

歯科→医科（流用率60%）

歯科と医科は施設基準が別なため、一部流用可能ですが、歯科ユニットの撤去と医科診察室への変更が必要。レントゲン室は歯科用（パノラマ・セファロ）と医科用（一般撮影）で違うため、装置入替えが必要です。追加700〜1,500万円。

調剤薬局→クリニック（流用率50%）

調剤薬局は医療施設に近い基礎設備を持ちますが、診察室・処置室・レントゲン室がないため新設が必要。電源・給排水は比較的スムーズに転用可能ですが、診察室の壁工事・医療機器導入で追加900〜1,800万円。

事務所・物販・飲食→クリニック（流用率15-30%）

事実上スケルトン工事。医療施設の基準を満たす配管・配線・放射線防護壁の全てを新設。追加投資1,500〜4,000万円で、スケルトン予算との差がほぼなくなります。立地だけを理由に選ぶケースに限られます。

居抜きクリニックの坪単価とスケルトン比較

東京23区のクリニック内装工事の坪単価相場は、2026年時点で以下のレンジが業界コンセンサスです。飲食業より坪単価が高くなる傾向があります。

クリニック特有の坪単価上振れ要因

医療機器は別計上

クリニックの内装工事坪単価には、医療機器本体の価格は含まれません。診療科により機器費用は500万円〜2億円と大きく違うため、工事費と機器費を分けて予算を組みます。居抜きで機器も含めて引き継ぐ場合は、造作譲渡金に医療機器の価格が加算されます。

保健所の立入検査と事前相談

クリニックの開業には、保健所の立入検査と診療所開設許可（または開設届）が欠かせません。医療法と厚生労働省令に基づく厳格な検査が行われます。

立入検査の主な確認項目

事前相談のタイミング

居抜き物件での開設では、物件契約前と工事完了前の2段階で保健所への事前相談を行うのが基本。物件契約前の相談で現状の構造で開設許可が取れるかを確認し、工事完了前の相談で平面図と医療機器配置の最終確認を行います。

立入検査の流れ

保険医療機関の指定

保健所の開設届とは別に、地方厚生局への保険医療機関の指定申請が必要です。これは保険診療を行うための手続きで、通常は開設届の後1〜2か月以内に指定されます。指定前は自由診療のみとなるため、開業タイミングの計画が重要です。

造作譲渡金・承継金の相場と交渉実務

クリニックの造作譲渡金・承継金は500〜3,000万円と幅広く、医療機器の有無と営業権（のれん）の評価で大きく変動します。

譲渡金の内訳構造

営業権（のれん）の評価

医院承継における営業権は、一般的に直近1〜2年の営業利益の1〜3倍が目安です。患者数・診療科・立地・競合状況で変動します。譲渡側（前医師）は高く売りたい、譲受側（新医師）は低く買いたいという利害対立があり、M&Aアドバイザーの仲介が一般的です。

値切り交渉の3つの論点

論点1：原状回復義務の相互利益。前医院がスケルトン戻し退院する場合、放射線管理区域の撤去・医療ガス配管の除去・バリアフリー設備の撤去で500〜1,500万円の原状回復費がかかります。新院が引き継ぐことで大きな相互利益が生まれます。

論点2：医療機器の中古市場価格と経年劣化。エックス線装置・超音波・内視鏡は築5年を超えると中古価格が急落します。新品価格の30〜50%を基準に査定し、メーカー保守契約の継続可否で更に減額交渉します。

論点3：リース残債と契約承継条件。リース機器の残債を新院が引き継ぐ場合、月額リース料＋契約期間の条件を精査します。残債が大きい機種はリース返却・新規契約が有利なケースもあります。

クリニック居抜きで失敗する7パターン

実務で発生しやすい失敗を7パターンに類型化します。契約前にこの7つが自院に当てはまらないか点検してください。

失敗1：居抜き取得と医院承継を混同

「居抜き」と思って契約したが、実は営業権込みの医院承継で、営業権買取金が上乗せされて想定予算の1.5倍に。対策は最初に「物件のみ」「物件＋機器」「物件＋機器＋営業権（承継）」の3パターンを整理し、スキームを明確にすることです。

失敗2：診療科マッチング軽視

内科居抜き物件を皮膚科で開業しようとしたが、診察室レイアウト・レーザー機器導入・排気設備の追加で500万円超の追加工事。対策は前医院の診療科と新院の診療科のマッチング確認、不一致時の改修見積もりを取ることです。

失敗3：レントゲン装置の経年故障

築10年超のエックス線装置を引き継いだが、開業3〜6か月で画像劣化・故障。更新に800〜1,500万円の緊急支出。対策は引渡し前の専門業者による保守点検と、更新時期を見越した予備資金確保です。

失敗4：リース残債の想定漏れ

医療機器がすべて自院所有と思って譲渡金を支払ったが、実はリース残債が月30万円×残3年。リース会社との契約承継審査に不合格で、機器返却と新規契約で500万円の追加。対策は契約前に機器リストの所有形態（購入/リース/レンタル）を書面確認することです。

失敗5：バリアフリー基準の不適合

築20年の居抜き物件で多機能トイレ・スロープが未整備。バリアフリー法対応工事で250〜500万円の追加。対策は築年数を確認し、築15年超の物件ではバリアフリー改修予算を初期計画に組み込むことです。

失敗6：放射線管理区域の使用許可漏れ

エックス線装置の使用届を新開設者名義で出し直すのを忘れ、開業直前の保健所検査で指摘。2〜4週間の開業遅延。対策は保健所事前相談時に必要書類チェックリストを入手し、使用許可を計画的に取得することです。

失敗7：立地と診療圏のミスマッチ

前医院の診療科と違う診療科で開業し、想定患者層が集まらず収支悪化。対策は新院の診療科に応じた診療圏分析（周辺人口・競合密度・通院距離）を物件契約前に実施することです。

契約書で確認すべき12項目

クリニック居抜き契約は「賃貸借契約」「造作譲渡契約」「医院承継契約（承継時）」の複層構造です。クリニック固有の項目を含む12点を確認します。

クリニック固有の確認項目

競業避止義務条項は、医院承継で特に重要。前医師が近隣で同じ診療科を再開業すると、患者流出で新院の経営が立ち行かなくなります。半径1〜3km圏内・5年程度の再開業制限を契約書に明記してください。

患者カルテの取扱いは、医療法・個人情報保護法の両方が関係します。居抜き取得では患者カルテは引き継がないため、前医院側で適切な保管（5年間）または廃棄の手続きが必要です。契約書に前医院側の責任として明記してもらいます。

モデル予算3ケース＋居抜き×スケルトン判断

実際のクリニック居抜き開業を想定したモデル予算を3規模で提示します。地域係数は東京23区（1.0）で計算しています。

ケース1：25坪・皮膚科クリニック（内科居抜き転用）

合計予算：約3,700万円。都心2等立地、家賃35〜50万円の物件を想定。診察2・レーザー室1・受付・待合の皮膚科クリニックで、スケルトン同規模開業（5,500〜7,500万円）に比べ1,800〜3,800万円の節約が見込めます。

ケース2：35坪・内科クリニック（同科居抜き）

合計予算：約5,400万円。住宅街駅近立地、家賃50〜75万円の物件を想定。診察3・処置・レントゲン・待合の内科クリニックで、スケルトン同規模開業（7,500〜10,000万円）に比べ2,100〜4,600万円の節約が見込めます。

ケース3：50坪・整形外科（医院承継）

合計予算：約8,600万円。駅近商業ビル1-2階、家賃80〜120万円の物件を想定。診察3・処置・レントゲン・リハ室・待合の整形外科で、スケルトン同規模開業（1億2,000万〜1億6,000万円）と比べ3,400万〜7,400万円の節約。営業権買取分を含めた承継ならではの価格帯です。

居抜き×スケルトン判断フロー

居抜きを選ぶべき条件

スケルトンを選ぶべき条件

よくある質問

Qクリニック居抜きの最低開業費用はいくらですか

A25坪・内科クリニック・同科居抜き・運転資金6か月込みで3,200〜3,700万円が最小ラインです。医療機器の中古活用とリース併用、DIY施工比率の引き上げで更に200〜400万円の圧縮が可能です。これ以下はMRI等の高額機器が不要な診療科に限定されます。

Q居抜き取得と医院承継、どちらを選ぶべきですか

A前医院と同じ診療科で診療圏を継承したいなら医院承継、別診療科または独自コンセプトで開業したいなら居抜き取得です。医院承継は営業権の買取が加算される分高額ですが、開業初日から既存患者が来院する集患リスクの低さが最大の利点。居抜き取得は投資が軽い分、集患ゼロからのスタートを覚悟が求められる場合があります。

Qレントゲン装置は居抜きで流用すべきですか

A築5年以内で専門業者の保守点検をクリアするなら積極的に流用、築10年超は個別判定、築15年超は更新前提が安全ラインです。装置の漏洩線量測定、画質確認、メーカーの部品供給継続性の3点を確認してください。流用できれば500〜2,000万円のコスト削減になる重要設備です。

Q前医院の患者カルテは引き継げますか

A医院承継の場合は引継ぎ可能ですが、個人情報保護法に基づく患者への告知と同意取得が欠かせません。居抜き取得では原則引き継がず、前医院側で5年間の保管または適切な廃棄が必要です。契約書に前医院側の保管責任を明記してください。

Q医療機器リースの残債はどう処理しますか

A3パターンあります。①前医師が残債完済して所有権移転後に譲渡、②リース契約を新医師が承継（リース会社の審査と承認が必要）、③機器返却で新院が新規リース契約。最もトラブルが少ないのは①ですが、残債が大きいと前医師側が負担を嫌がる場合があります。機器リストと残債一覧を契約前に書面で取得してください。

Q前医院の保険医療機関指定は引き継げますか

A引き継げません。保険医療機関指定は医療機関ごと・管理者ごとに地方厚生局へ申請するもので、新開設者名義で再申請が必要です。通常、開設届の後1〜2か月で指定されますが、指定前は自由診療のみとなるため、開業スケジュールの計画が欠かせません。

Qバリアフリー対応で追加工事が必要かどうか判断するには

A築15年超の物件では現行のバリアフリー法基準を満たさないケースが多くなります。多機能トイレ・スロープ・出入口幅・受付カウンター高さの4項目を現地確認し、不適合なら100〜400万円の改修を予算に組み込んでください。築10年以内の物件なら概ね対応済みの想定で大丈夫です。

Q造作譲渡金・承継金の値切り交渉の目安は

A居抜き取得の造作譲渡金は言い値から30〜50%の減額が狙えます。機器別の中古市場価格査定、経年劣化による減額、原状回復義務の相互交渉、リース残債の精査の4軸で積み上げます。医院承継の営業権は利益の1〜3倍が交渉幅で、利益減少傾向がある場合は1倍以下まで下がる事例もあります。

Q地方でクリニック居抜き開業する場合の注意点は

A医療施設対応の施工会社が都市部に集中するため、25坪未満の小規模案件は対応業者が限られます。居抜きで800万円以上、スケルトンで1,500万円以上の案件なら相見積もりが成立しやすくなります。地方では医師不足地域への開業補助制度（自治体）があり、都市部より地方の方が融資・補助の両面で有利なケースもあります。