商業施設テナントの内装費用相場と工事区分A/B/C・業者の選び方【開業費用シミュレーター付き】

30秒・無料：商業施設テナントの内装費用シミュレーター

「商業施設に出店したら、内装にいくらかかる？」を最初につかみましょう。施設タイプ・業態・坪数・工事区分（B工事の比率）・物件を選ぶと、商業施設テナントの内装総額の目安が、47都道府県の地域係数つきで出ます。商業施設は路面店と違い、工事区分（A/B/C）が費用と業者選びの自由度を大きく左右するのが特徴です。

金額はあくまで概算ですが、施設タイプや工事区分で総額が大きく開くことが分かります。とくに商業施設テナントは工事区分が費用を左右し、B工事（オーナー指定業者の設備工事）は相見積もりが取れず割高になります。まずは自分の構想に近い条件で動かし、B工事の割増や施設タイプによる差を確かめてください。

※金額は概算です。実額は施設タイプ（館のルール）、業態（必要な設備）、坪数、工事区分（とくにB工事の比率）、物件の状態で変わるため、最終的には複数社の見積もりで確定してください。費用の詳細だけを深掘りしたい方は商業施設テナントの内装費用相場ページもどうぞ。

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費用を決める「2つの軸」（施設タイプ×工事区分）

商業施設テナントの内装は「どんなデザインにするか」から考え始めがちですが、費用を本当に動かしているのはその前段です。「施設タイプ」と「工事区分」の2軸で、費用と設計の大枠はほぼ決まります。シミュレーターも、この2軸を入力させて金額の段差を見せる仕組みです。

軸1：施設タイプ（館のルール）

百貨店か、ファッションビルか、駅ビル・駅ナカか、ショッピングモールか、複合ビルかで、館の内装規定・工事可能時間・指定業者・防災のルールがまったく違います。百貨店や駅ビルは規定が厳しく内装監理費や深夜工事の負担が大きく、複合ビル（路面寄り）は規定が緩めで諸費用が抑えめ。同じ坪数でも、施設タイプによって総額が変わります。百貨店と複合ビルでは、館の諸費用がまるで違います。

軸2：工事区分（A/B/C）

商業施設テナント特有の最大の費用要因が工事区分です。A工事（躯体・共用部・オーナー負担）、B工事（専有部の設備をオーナー指定業者で行いテナント負担・相見積もり不可）、C工事（内装・什器をテナントが業者選定・相見積もり可）の3つに分かれます。とくにB工事は価格競争が働かず割高になりやすく、ここが路面店より費用が高くなる主因です。区分の線引きには交渉の余地があり、ここが費用を左右します。

商業施設は「工事区分」が費用を左右

路面店なら全工事を自分で相見積もりできますが、商業施設は工事区分でその自由度が決まります。だから費用は「施設タイプ × 工事区分 × 業態 × 坪数 × 物件」で決まります。坪単価だけ見ても、B工事の割増や館の諸費用が抜け落ちると見積もりが大きくずれます。まず施設タイプと工事区分を押さえることが、ぶれない予算づくりの出発点です。出店先の館が決まったら、まず工事区分表を取り寄せます。

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費用相場・坪単価（路面店比3〜5割増の理由）

商業施設テナントの費用は「C工事・B工事・館の諸費用・物件取得・運転資金」の合計です。工事区分で読み解くのが特徴。まずは費目の全体像と坪単価をつかみましょう。

C工事は内装・什器でテナントが相見積もりできる費目、B工事はオーナー指定業者の設備工事で相見積もり不可、館の諸費用は内装監理費・深夜工事・共益費、物件取得は保証金、運転資金は開業後しばらくの家賃・人件費の余力です。B工事と館の諸費用が、路面店より費用が高くなる主因になります。

坪単価と路面店比の目安

商業施設テナントの内装坪単価は、おおむね30〜80万円。前テナントの内装が一部残る居抜き区画なら坪30〜60万円、躯体だけのスケルトン渡しなら坪50〜80万円が一般的で、30坪なら900〜2,400万円が目安です。さらにB工事や内装監理費、深夜工事、館の諸費用がかかり、業界では路面店比で工事コストが3〜5割増になるとも言われます。坪単価だけで資金計画を立てると不足しがちなので、工事区分を含めた合計で見るのが基本です。立地や館の仕様によってこの幅の中で動くと考えてください。

※費用だけをさらに詳しく見たい方は商業施設テナントの内装費用相場ページ、店舗全般は店舗内装の費用相場ガイドもどうぞ。

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工事区分A/B/Cの読み方（誰が業者を選び・誰が払う）

商業施設テナントの費用を理解する核心が工事区分です。A・B・Cそれぞれ「誰が業者を選び、誰が費用を払うか」が違います。

A工事・B工事・C工事の違い

A工事は、建物の基礎・構造・共用部・基本設備に関わる工事で、オーナーが業者を選び費用も負担します。エレベーターや共用通路、共用トイレなどが該当し、テナントの内装費用には含まれません。共用部の改修費をテナントが負担することは基本的にありません。B工事は、専有区画ではあるものの建物全体に影響する設備工事（給排水・空調・電気・防災など）で、オーナーが指定した業者が施工し、費用はテナントが負担します。C工事は、内装・什器など建物の安全性に影響しない工事で、テナントが自由に業者を選び発注・負担します。この線引きを早めに把握することが、費用計画の前提になります。C工事を広げられれば、相見積もりで費用を抑えやすくなります。

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B工事はなぜ割高？相見積もりできない設備工事

商業施設テナントの費用が路面店より高くなる主因がB工事です。なぜ割高になるのか、どう抑えるのかを押さえましょう。

相見積もりが取れない構造

B工事は給排水・空調・電気・防災など、建物全体の安全や機能に関わる設備工事です。これらはオーナーが指定した業者しか施工できないため、テナント側で複数社の相見積もりが取れません。価格競争が働かないので、同じ工事でも割高になりがちです。費用はテナント負担なので、オーナーに金額交渉をすることになります。これが、内装監理費や深夜工事と並んで、路面店比3〜5割増の主因です。だからこそ、B工事の範囲を最小化する工夫が効いてきます。B工事の見積もりは、項目ごとに数量と単価を確認します。過大な見積もりに気づけば、オーナーへの交渉材料になります。区分の妥当性は専門家の目で確かめると安心です。

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施設タイプ別の違い（百貨店・ファッションビル・駅ビル/駅ナカ・モール・複合ビル）

商業施設は施設タイプで館のルールがまったく違います。シミュレーターと同じ施設タイプで、それぞれの要点を見ていきましょう。

百貨店

内装規定や仕様が厳しく、内装監理費・深夜工事・指定業者の縛りが強い施設タイプ。館のブランドに合わせた仕上げが求められ、館の諸費用が大きくなりがちです。出店審査も厳格で、設計段階から館との調整が多く必要になります。出店ブランドとしての格も求められ、什器や素材の指定が入ることもあります。

ファッションビル

アパレルや物販を中心とした館で、内装規定や指定業者のルールがあります。区画ごとの個性を出しつつ館の世界観に合わせる設計が求められ、B工事の範囲や工事可能時間を館の規定に沿って進めます。閉店後の短い時間での工事になることも多くあります。

駅ビル・駅ナカ

駅直結・改札内などの好立地で集客力が高い一方、営業時間が長く工事は深夜・早朝に限られることが多く、その分の費用がかさみます。防災や保安の規定も厳しく、館の諸費用が高めになりがちです。搬入も営業時間外に限られ、計画的な工程が要ります。

ショッピングモール

郊外型の大型モールで、区画の標準仕様や内装規定があります。広い商圏と集客力が魅力ですが、館のルールに沿った工事区分・工事時間の調整が必要です。標準仕様に沿えば設計の手間を抑えられる面もあります。

複合ビル（路面寄り）

オフィスや住宅と複合した雑居ビル・複合ビルで、館の内装規定や指定業者の縛りが比較的緩めです。そのぶん館の諸費用は抑えやすく、路面店に近い自由度で出店できる場合があります。

どの施設タイプでも共通するのは、まず館の内装規定・工事区分・工事可能時間・指定業者を早めに確認することです。施設タイプによって館の諸費用や工事の制約が変わるため、出店先が決まったら館のルールを設計に反映するのが、費用と工期のぶれを防ぐコツです。館のルールは出店先ごとに違うため、契約前に資料で確認します。出店先が複数の候補にあるなら、館ごとに費用条件を比べます。

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業態別（飲食・物販・サービス）の設備と坪単価

商業施設テナントは業態でも必要な設備と坪単価が変わります。飲食・物販・サービスそれぞれの要点を見ていきましょう。

業態で変わる設備

飲食は給排水・空調・ダクト・防災など設備工事が多く、これらが館ではB工事になりやすいため、相見積もり不可のB工事が膨らみがちです。物販は什器・照明・什器什器が中心で、設備工事は比較的少なめ。サービス（美容・クリニック・教室など）は受付・個室・水回りなど業態に応じた設備が必要です。設備が多い業態ほど、工事区分の確認が費用に効いてきます。出店する業態に必要な設備を洗い出し、どれがB工事かを確かめます。厨房を伴う飲食は、給排水とダクトの取り回しが費用を押し上げます。物販やサービスでも、照明やネット配線がB工事になる場合があります。業態に合った設備計画が、ムダなB工事を避ける第一歩です。

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館のルール（内装規定・工事可能時間・指定業者・防災）

商業施設テナントでは、館（施設オーナー）が定めるルールが工事と費用を縛ります。出店前に必ず確認すべき項目を押さえましょう。

館が定める主なルール

商業施設には、内装の仕様や使える素材を定めた内装規定、工事ができる時間帯（営業中は不可で深夜・早朝に限られることが多い）、B工事の指定業者、防災・避難の基準などがあります。これらは館によって大きく異なり、百貨店や駅ビルほど厳しく、複合ビルほど緩めです。深夜工事が前提になると人件費がかさみ、内装監理費も加わるため、館のルールがそのまま費用に直結します。工事可能時間が短い館ほど、工期と人件費に余裕を持たせます。搬入経路やエレベーターの使用ルールも、工期に影響します。看板やファサードの仕様も、館の規定に合わせます。

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物件・区画の見極め（スケルトン渡し／居抜き区画）

商業施設テナントの費用は、引き渡される区画の状態でも変わります。スケルトン渡しか、前テナントの内装が残る居抜き区画かを見極めましょう。

スケルトン渡しと居抜き区画

躯体だけのスケルトン渡しは、内装・設備をゼロから造るため坪50〜80万円が目安で、自由度が高い反面、費用も工期も大きくなります。前テナントの内装や設備が一部残る居抜き区画なら坪30〜60万円が目安で、流用できる分だけ抑えられます。ただし前業態と自分の業態が合うか、設備の状態がよいかは現地で確認が必要です。退去時の原状回復の条件も、契約前に確認しておきましょう。原状回復の条件は、出店時より退去時の負担を大きく左右します。スケルトンに戻す原状回復は、退去時の大きな出費になり得ます。前テナントが残した設備の保守状態も、引き継ぐ前に点検します。図面と現地の差異も、契約前に必ず照合しておきます。

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見積内訳の読み方（C工事・B工事・館の諸費用）

商業施設テナントの見積もりは、工事区分ごとに読み解くのがコツです。どこが相見積もりで圧縮でき、どこが交渉対象かを見極めましょう。

工事区分ごとに見る

見積もりを受け取ったら、まずどの項目がC工事・B工事・館の諸費用かを切り分けます。C工事（内装・什器）は複数社で相見積もりすれば圧縮できる部分。B工事（設備）はオーナー指定業者なので、内訳を確認してオーナーに費用交渉する部分。館の諸費用（内装監理費・深夜工事・共益費）は事前に金額を確認しておく部分です。区分を意識せず総額だけ見ると、どこを抑えられるか分からなくなります。見積書は区分ごとに並べ替えて見ると、抑えどころが見えてきます。不明な項目はそのままにせず、必ず内訳の説明を求めます。工事区分表と見積書を突き合わせると、ズレに気づきやすくなります。

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大型出店（100坪〜）の考え方

大型区画（100坪以上）への出店は、費用も工事も大きくなり、工事区分や館との調整の重みも増します。小規模とは別の視点が必要です。

大型は工事区分・調整が重くなる

100坪以上の大型出店では、内装・設備の総量が増えるだけでなく、B工事の範囲や館との調整も大きくなります。設備（空調・給排水・防災）の規模が増えればB工事も膨らみ、相見積もりできないぶんの負担が大きくなります。工事期間も長くなり、深夜工事の人件費もかさみます。大型ほど、工事区分の線引きと見積内訳の精査が費用に効くため、商業施設の大型案件に慣れた会社に相談するのが安全です。大型ほど早期の概算見積もりで、資金計画の精度を上げます。工事期間中の家賃も、大型ほど資金計画に重くのしかかります。段階的な開業や仮設での先行営業も、資金繰りの選択肢になります。規模が大きいほど、計画の精度が成否を分けます。

※費用の詳細は商業施設テナントの内装費用相場ページもどうぞ。

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内装業者の選び方（C工事を広げ相見積もり）

商業施設テナントの内装は、館のルールや工事区分に慣れ、C工事で相見積もりに対応できる会社を選ぶのが近道です。路面店中心の会社だと、工事区分や館の調整で提案が弱いことがあります。

会社のタイプで選ぶ

いずれの場合も、商業施設テナントの実績と、工事区分・館のルールへの対応力があるかが第一条件です。

見るべき3つのチェック

工事区分の交渉や館との調整は経験差が大きく出る領域です。1社で決めず、複数社から相見積もりを取り、実績・対応・金額を比べて選ぶと失敗が減ります。見積もりを比べるときは、C工事・B工事・館の諸費用の区分の明確さも見ます。実績の写真だけでなく、工事区分への対応経験を確かめます。館とのやり取りを任せられるかも、選定の重要な観点です。商業施設の出店に慣れた会社ほど安心して任せられます。費用の内訳を細かく見たいときは商業施設テナントの内装費用相場ページも参考になります。

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出店までの流れ・工期・許認可（消防）・よくある失敗

区画決定から開店までは、館の審査・工事区分の確定・設計・B/C工事・検査の順で進みます。工事区分と館のルール、消防への対応が、商業施設テナントのコツです。

区画を契約したら家賃が発生し始めます。商業施設テナントはまず館の出店審査を受け、工事区分表で誰がどの工事をするかを確定し、設計・見積もりへ進みます。B工事はオーナー指定業者、C工事は自分で選んだ業者が施工し、最後に館の検査と消防の確認を受けて開店します。工事区分や館のルールは工事の根幹なので、確定が遅れると設計のやり直しや工期遅延につながります。設計・見積もりの段階で詰め切るのがコツです。消防法への対応（防災設備・避難経路）も早めに確認します。防災設備や避難経路は、館と消防の両方の基準を満たす必要があります。

よくある失敗

いずれも、工事区分表を早めにもらうこと、坪単価ではなくB工事・館の諸費用を含めた総額で予算を組むこと、消防を早めに確認すること、相見積もりによる費用の見える化で防げます。商業施設は館との調整で想定外が出やすいため、総予算の1割程度を予備費に見ておくと安心です。開店日から逆算して、館審査・区分確定・設計・施工・検査の各期間を押さえます。余裕のあるスケジュールが、館の検査や手直しに対応する時間を生み、開店の遅延を防ぎます。

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よくある質問とまとめ

商業施設テナントの内装費用はいくらかかりますか？

内装坪単価はおおむね30〜80万円で、前テナントの内装が一部残る居抜き区画なら坪30〜60万円、躯体だけのスケルトン渡しなら坪50〜80万円が一般的です。30坪なら900〜2,400万円が目安。これに加えてB工事や内装監理費、深夜工事、館の諸費用がかかり、路面店比で工事コストが3〜5割増になるとも言われます。上のシミュレーターで施設タイプ・業態・工事区分を入れると総額が出ます。

なぜ商業施設は路面店より内装費用が高いのですか？

主因は工事区分です。B工事（給排水・空調・電気・防災などの設備工事）はオーナー指定業者しか使えず、相見積もりが取れないため割高になりがちです。さらに内装監理費、深夜・早朝に限られる工事の人件費、館の共益費などの諸費用がかかります。これらが積み重なり、業界では路面店比で工事コストが3〜5割増になるとも言われます。

A工事・B工事・C工事とは何ですか？

誰が業者を選び、誰が費用を負担するかで分けた工事区分です。A工事は躯体・共用部・基本設備で、オーナーが発注・負担します（テナントの内装費用には含まれません）。B工事は専有部の設備工事で、オーナー指定業者が施工し、費用はテナントが負担します（相見積もり不可）。C工事は内装・什器で、テナントが自由に業者を選び発注・負担します（相見積もり可）。

費用を抑えるにはどうすればいいですか？

最大のコツは、相見積もりが取れるC工事の範囲を広げることです。出店前にオーナーから工事区分表をもらい、本来C工事にできる工事が不要にB工事へ含まれていないかを確認し、区分の線引きを交渉します。C工事は複数社で相見積もりして圧縮し、B工事として残る部分も内訳を確認してオーナーに費用交渉します。館の諸費用や内装監理費も事前に把握しておきましょう。

飲食と物販で費用は違いますか？

違います。飲食は給排水・空調・ダクト・防災など設備工事が多く、これらが館ではB工事になりやすいため、相見積もり不可のB工事が膨らみがちです。物販は什器・照明が中心で設備工事は比較的少なめ。サービス業は受付・個室・水回りなど業態に応じた設備が必要です。設備が多い業態ほど、工事区分の確認が費用に効いてきます。

居抜き区画とスケルトン渡し、どちらが得ですか？

前テナントの内装・設備が残る居抜き区画なら、流用できる分だけ費用を抑えられます（坪30〜60万が目安）。ただし前業態と自分の業態が合わないと造り直しになり割高になることも。スケルトン渡し（坪50〜80万）はゼロから理想を作れる反面、費用も工期も大きくなります。居抜きは前業態との相性と設備の状態を現地で見極めましょう。

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