オフィス・事務所の内装の費用相場｜坪単価・内訳・見積の注意点

基本オフィス・事務所の内装費用──何が費用を決めるのか

オフィス内装は飲食店や物販店とは異なり、「従業員の生産性向上」と「来訪者へのブランド訴求」という二つの目的が共存するBtoB特有の空間です。飲食店では厨房設備・換気・排水など衛生設備が費用の大半を占めますが、オフィスでは間仕切り造作・OAフロア・ITインフラ・空調ゾーニングが主要コストになります。住宅リフォームと比較しても、電気容量・消防設備・ビルのB工事対応など事業用特有の制約が加わるため、坪単価の見方が変わります。

以下の5要因がオフィス内装費用の大きなウェイトを占めます。それぞれの性質を理解することで、発注前に予算配分の優先順位をつけることができます。

上記5要因を整理したうえで、次のセクションではオフィスタイプ別・グレード別の坪単価を比較します。相場感をつかんだうえで複数社の見積もりを比較することが、適正価格で発注するための最短ルートです。

表①オフィスタイプ別・グレード別の坪単価一覧

オフィスは業種・規模・コンセプトによって内装の仕様が大きく異なります。以下では代表的な5タイプの坪単価目安と特徴をまとめました。「家具込みか別か」「ネットワーク工事が含まれるか」を必ず確認したうえで比較してください。

施工グレード別の仕様比較（スケルトン施工の場合）

表②規模別モデル予算とオフィスタイプ別費用相場

1人あたり3〜4坪を基準にした規模別の内装費用目安です。人数規模と物件状態（居抜き／スケルトン）を掛け合わせて概算を把握してください。なお複数社から見積もりを取ることで、同規模・同仕様でも100〜200万円以上の差が生じることが確認されています。

業態別費用相場（40坪・スケルトン想定）

深掘り費用を左右する5大要因──間仕切り・OAフロア・照明・空調・インフラ

オフィス内装費の変動要因を5つに分けて深掘りします。それぞれに工事費の目安テーブルを掲載していますので、発注前の予算組みにご活用ください。BtoC（飲食・物販）の内装とは異なり、OAフロアやIT配線など見えないインフラへの投資が大きな比重を占めることが特徴です。

① 間仕切り・会議室──最大のコスト変動要因

オフィスで最も費用差が出るのが間仕切り工事です。LGS（軽量鉄骨下地）と石膏ボードを用いた造作壁が標準ですが、透明性や開放感を演出するガラスパーティション、機密保持のための防音仕様（D-40・D-50）と選択肢によって費用は大きく変わります。また近年普及している電話ブース型の個室ブースは、造作ではなく既製品ユニットを購入・設置する方法もあります。

② OAフロア（フリーアクセスフロア）──配線の自由度を決める床

OAフロアとは床と躯体（コンクリートスラブ）の間に空間を設け、その空隙にLAN・電源配線を敷設する二重床構造です。置敷式（パネルを並べるだけ）とフリーアクセスフロア（支柱で高さを確保）の2種類があります。フリーアドレス導入や席替えが多いIT企業では、配線変更コストを大幅に削減できます。

③ 照明設計──オフィスの生産性と印象を左右する

オフィス照明には業種・用途ごとに推奨基準があります。一般執務室では照度500〜750ルクス、色温度5,000〜6,500K（昼白色〜昼光色）、演色性Ra80以上が基本です。エントランスや応接室では演色性Ra90以上の高演色LED＋間接照明を組み合わせることで、来訪者に洗練された印象を与えます。照明工事の坪単価は2〜6万円が目安です。

照明は電球色（2,700〜3,000K）・温白色（3,500K）・白色（4,000K）・昼白色（5,000K）・昼光色（6,500K）の5段階があります。一般執務スペースでは昼白色〜昼光色（5,000〜6,500K）が集中力を高めると言われており、休憩ゾーンやカフェエリアでは電球色（2,700〜3,000K）でリラックス効果を狙うゾーニングが主流です。調光・調色機能付きLEDパネルを採用すれば、時間帯や用途に合わせて照明モードを切り替えることができます。照明設計の詳細は店舗・オフィスの照明設計ガイドでも解説しています。

④ ITインフラ工事（LAN・Wi-Fi・セキュリティ）

IT系企業やコールセンターではLAN配線密度が高く、1席あたり2〜4ポートの有線LANポートが必要なケースも珍しくありません。Wi-Fiアクセスポイントはビジネスグレード品（1台3〜8万円）を20〜25㎡（約6坪）に1台設置するのが目安です。入退室管理（ICカード・スマートロック）も近年標準化が進んでいます。コールセンターでは1席あたり電源タップが3口以上必要なケースも多く、電気容量の増設（幹線ケーブルの引き直し）が発生することがあります。また在宅勤務対応のハイブリッドオフィス設計では、Web会議を前提とした個室ブースの設置・会議室のカメラ・マイク・ディスプレイの設備費も内装費と連動して計画する必要があります。

⑤ エントランス・受付のグレードと投資効果

エントランスは採用活動・顧客営業・ブランドイメージの観点から最も費用対効果の高い投資先の一つです。「ここで働きたい」と感じさせるオフィスは採用コストの削減にも貢献します。受付カウンターの素材・サインボードの照明演出・植栽などで差別化を図るケースが増えています。

実務見積内訳の確認ポイント──9カテゴリを押さえる

オフィス内装の見積書はカテゴリが多く、はじめて読む方には難解です。特にB工事（ビル管理会社指定の工事）はテナント側が費用を負担するにもかかわらず業者選択権がないため、適正価格の確認が難しいケースがあります。以下の9カテゴリが見積書に明記されているかを必ず確認してください。

見積もりを複数社で比較する際の注意点は見積もり比較ガイドで詳しく解説しています。また、床材の選び方（タイルカーペット・OAフロア・長尺シートの比較）については床材選びガイドも参考にしてください。オフィスの床材はメンテナンス性・遮音性・防静電機能を考慮して選ぶことが重要で、特に精密機器を扱う環境では導電性タイルカーペット（帯電防止処理済み）の採用が推奨されます。

注意追加費用が出やすい典型パターンと回避策

オフィス内装では、見積もり段階では見えなかった追加費用が発生するケースが多くあります。店舗内装ドットコムの施工事例を分析すると、特に「防災設備の移設」「空調ゾーニング不足」「B工事の追加」「原状回復の想定ミス」の4パターンで予算超過が起きています。

節約コストダウンの優先順位──削れる箇所と削ってはいけない箇所

オフィス内装のコストダウンは「どこを削るか」より「どこに集中投資するか」の判断が重要です。執務スペースの仕上げをシンプルにしてエントランスに予算を集中させる、居抜き物件を選んで工事費そのものを圧縮するなど、選択と集中がポイントです。内装費のコストダウン手法も合わせて参考にしてください。

コストダウン優先順位テーブル

資金オフィス内装に使える融資・補助金・助成金

オフィス・事務所の開設・移転には、国や自治体の公的支援制度を活用できる場合があります。特に日本政策金融公庫の融資は創業時・移転時ともに利用しやすく、東京都・大阪府などでは独自の創業支援補助金も整備されています。各制度は予算・公募期間があるため、計画段階から早めに問い合わせることが重要です。

契約退去時の原状回復──入居前に必ず確認すべきこと

オフィスの賃貸借契約では、退去時に「借りた状態」に戻す原状回復義務が課されます。住宅の場合は国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が参考基準として使われますが、事業用賃貸にはこのガイドラインが直接適用されないことが多く、契約書の内容が優先されます。住宅と異なり事業用物件は契約自由の原則が強く働くため、「スケルトン返し（躯体のみ）」を求められるケースも少なくありません。内装工事前に契約書の原状回復条項を必ず精査し、復旧費用の概算を把握したうえで工法を選択することが重要です。

居抜き物件の原状回復と引き継ぎのメリット・デメリットは居抜き物件ガイドでも詳しく解説しています。なお、居抜きで取得したオフィスの設備（空調・照明・OAフロア等）が「前テナントが原状回復義務を果たした状態」なのか「前テナントのまま引き継ぎ」なのかによって、退去時の自社の原状回復義務範囲が変わります。居抜き入居時の「現状確認書（引き渡し時の状態を双方で確認した書類）」は必ず取得・保管してください。

届出オフィス開設に必要な許認可・届出

オフィス・事務所の開設は飲食店ほど複雑な許認可は必要ありませんが、建築基準法・消防法・ビル管理規約への対応は必須です。飲食店では食品衛生法に基づく保健所の許可・防火管理者の選任・深夜営業許可など多岐にわたる許認可が必要ですが、一般事務所の場合は消防法対応とビル管理規約への届出が主な規制となります。ただし業種によっては業法上の事務所設置要件（面積・設備基準等）が定められているため、業法の専門家への確認が欠かせません。特に間仕切りで室を区画する場合は消防設備の変更が伴い、消防署への届出と検査が必要になります。また業種によっては業法上の事務所設置要件（面積・設備基準等）があります。

DIYオフィスDIYの可否──自力でできること・できないこと

住宅リフォームと異なり、オフィスのDIYはビル管理規約や消防法・建築基準法の制約を受けます。また事業用賃貸では原状回復義務が厳格なため、DIYで施工した箇所が退去時に問題になるケースもあります。「節約のためにDIYを検討している」という場合は、以下の判断基準を参考にしてください。特にビルへの持ち込み工具・工事時間・エレベーター使用制限なども確認が必要です。DIYによる節約額が小さい割に、退去時の原状回復トラブルリスクが高い場合は、プロへの依頼が長期的には合理的な選択になります。

工期オフィス内装工事の工期目安

オフィス内装の工期は坪数・施工範囲・間仕切り数・ビル搬入時間の制約によって大きく異なります。一般的に設計期間と施工期間はほぼ同程度になります。ただし、ビル管理会社との工事届け出・協議（B工事の施工者調整・防災設備変更届け出）に1〜2ヶ月かかるケースもあるため、トータルスケジュールには余裕をもった計画が必要です。

特に年度末（1〜3月）はオフィス移転・開設の集中時期であり、内装会社・引越し会社ともに繁忙期となります。この時期は工期が延びやすく、施工会社の確保も難しくなるため、秋から年末にかけての着工が理想的です。繁忙期を外すことで、費用の値引き交渉余地も生まれます。

特にAグレードビルでは搬入時間・エレベーター使用時間に制限があり、工期が長くなりやすい傾向があります。業務移転のスケジュールに合わせて工期と引渡し日を逆算することが重要です。

失敗例オフィス内装の失敗事例3件──実際に起きたトラブル

店舗内装ドットコムに寄せられた相談・施工事例をもとに、オフィス内装でよくある失敗パターンを3件紹介します。いずれも事前の確認と設計段階での計画によって防げたケースです。

モデルケース：コストを抑えながら採用力を高めたオフィス

選び方オフィス内装会社の選び方──4つの視点

オフィス内装の発注先選びは、工事品質・費用・工期・アフターフォローすべてに影響します。特にオフィスは従業員が毎日使う空間であり、完成後に「こんなはずじゃなかった」となることが許されません。内装会社の選び方ガイドも合わせて確認してください。

準備オフィス内装発注前のチェックリスト

オフィス内装の発注前に確認すべき事項を整理しました。設計打合せの前にこのチェックリストを埋めることで、設計者・施工会社との打合せがスムーズになり、見積もりの精度も上がります。特に「人数・席数の計画」と「B工事の範囲確認」は後から変更が難しく、費用にも大きく影響するため最初に確定させることを推奨します。また、物件の電気容量（アンペア数）と床荷重は物件ごとに異なり、設備設計の前提となるため必ず確認してください。

• 物件の確認：ビルの階数・方角・柱位置・天井高・床荷重（1㎡あたり300〜500kg程度が標準）・既存電気容量（アンペア数）を把握している
• B工事の範囲：ビル管理会社にB工事の範囲・指定業者・概算費用を確認している
• 賃貸借契約書：原状回復条項（スケルトン返しの有無）・工事条件（夜間搬入の可否等）を確認している
• 人数・席数の計画：現在の社員数と3〜5年後の採用計画を踏まえた席数を確定している
• ゾーニング方針：固定席かフリーアドレスか、会議室数・個室ブース数の方針を決めている
• ネットワーク要件：有線LANポート数・Wi-Fiゾーン・サーバーの有無・入退室管理の要否を確認している
• デザイン方針：ブランドカラー・参考事例（URL・写真）・コンセプトワード（「透明感」「活気」「落ち着き」等）を準備している
• 家具の調達方針：内装会社に家具手配も依頼するか、別途調達するかを決めている
• 予算上限と配分：内装工事費・家具費・IT機器費・引越し費の予算上限を設定している
• 引渡し日と業務移転スケジュール：旧オフィスの退去日・新オフィスへの業務移転日を確定し、工期から逆算した設計開始日を決めている
• セキュリティ要件：入退室管理（ICカード・スマートロック・暗証番号）・防犯カメラの設置箇所・録画保存期間を決めている
• 会議室の映像・音響設備：プロジェクター・大型ディスプレイ・マイク・スピーカーの要否と仕様を決めている
• 働き方スタイルの方針：固定席・フリーアドレス・ABWのいずれを採用するか、出社率の目標値（フリーアドレス設計の前提）を確定している

レイアウト設計の考え方は店舗・オフィスのレイアウト設計ガイドでも詳しく解説しています。近年はABW（Activity Based Working）やハイブリッドワーク対応の設計が増えており、在宅と出社を組み合わせるスタイルに合わせたオフィスレイアウトが求められています。ABW対応オフィスでは集中席・コラボゾーン・リフレッシュゾーン・個室ブースなど多様なワーキングエリアを設けるため、設計コストが標準オフィスより増加しますが、従業員エンゲージメント・採用競争力の観点から投資効果が高いとされています。

事例オフィス・事務所の施工事例を見る

費用感・仕様・デザインのイメージをつかむためには、実際の施工事例を写真で確認するのが最も効率的です。店舗内装ドットコムでは7,000件超の施工事例を公開しており、坪数・予算帯・オフィスタイプ（クリエイティブ系・士業・IT等）で絞り込んで比較できます。特に「エントランスの造作」「会議室のガラスパーティション」「カフェゾーンの造作」は事例写真を見てイメージを固めてから発注することで、完成後の「思っていたものと違う」というミスマッチを防ぐことができます。事例を見ながら「どのゾーンに予算を集中させるか」を内装会社と議論することが、費用対効果の高いオフィスをつくるための近道です。

FAQオフィス内装費用 よくある質問10問

次の一歩理想のオフィスを実現する3ステップ

オフィス内装の発注で最も大切なのは「相場感を持って複数社を比較する」ことです。本記事でご紹介した坪単価・モデル予算・工事項目の内訳を頭に入れたうえで、信頼できる内装会社の選び方を参考にして相見積もりを実施してください。

また、発注前に「自社のオフィスに何を求めるか」を言語化しておくことも重要です。「採用競争力の強化」が目的なら、エントランス・カフェゾーン・ガラスパーティションへの投資を優先すべきです。「業務効率と生産性向上」が目的なら、OAフロア・LAN配線・集中ブースへの投資を優先します。「コスト最小化」が優先なら、居抜き物件の選択・フリーアドレス導入・パーティションパネル活用を組み合わせましょう。目的が明確になれば、内装会社との打合せも具体的かつ効率的に進みます。

オフィス内装は従業員が毎日過ごす空間であり、採用力・定着率・生産性に直結する重要な経営投資です。一度つくったオフィスは数年〜十数年使い続けることになるため、短期的なコスト削減だけを優先して設計を妥協すると、後から生産性の低下や追加改修コストという形で返ってくることがあります。見積もり比較ガイドも活用して、費用と品質のバランスが取れた発注先を見つけましょう。

予算・デザイン・工期のすべてを1社だけに任せると、適正価格かどうかの判断ができません。以下のステップで進めることで、満足度の高いオフィス内装を実現できます。

• ステップ1：相場感をつかむ──本記事の坪単価・規模別モデル予算を参考に、予算の上限と優先投資箇所を決める
• ステップ2：事例でイメージを固める──施工事例を複数見て「自社が目指すオフィスのイメージ」を言語化・画像化する
• ステップ3：複数社に相見積もりを依頼する──同じ要件で3社以上から見積もりを取り、金額・内容・対応力を比較する