店舗の原状回復費用相場｜坪単価・見積もり比較と業態別の注意点

店舗の原状回復費用相場｜坪単価と総額をどう読む？

最初の予算検討では、施工会社が公表する金額を参考にできます。ただし、内装を壊す費用と、貸主が求める状態に仕上げて返す費用は、同じとは限りません。安い数字を見つけても、撤去範囲や別途工事が違えば比較できないためです。

施工会社が公開する参考値。横にスクロールして条件も確認できます。

出典確認日：2026年9月25日。上記は各社が公表する参考価格の紹介であり、店舗内装ドットコムの成約データ・提示価格・全国平均ではありません。2社の価格を合わせて新しい「相場の範囲」とすることもできません。

10坪・20坪・30坪・50坪ではいくらになる？

広さから計算する場合は、自分の物件条件に対して提示された坪単価を使います。たとえば、現地確認後の概算単価を「5万円／坪・税別」と仮定すると、次の計算になります。

計算方法を示す仮定例です。各面積の相場・施工実績・見積もりではありません。

実際は、搬出準備や現場管理など面積に比例しない費用もあるため、20坪の価格を半分にして10坪の見積もりにはできません。坪単価の比較には、同じ税区分・同じ面積の基準・同じ工事範囲を使ってください。㎡表記なら、1坪を約3.3㎡としてそろえます。

原状回復・内装解体・スケルトン戻しの違い

見積書の工事名だけでは、完成後の状態は分かりません。原状回復は契約や合意に基づいて返却状態を整えることで、解体だけでなく、補修や張替えを伴う場合もあります。

「スケルトンだから全部撤去」「居抜きで借りたから居抜きで返せる」とは決めつけないでください。入居時の状態、契約書、工事区分表、返却仕様、貸主との合意を照らし合わせます。残す物まで壊したり、必要な補修が抜けたりするのを防ぐためです。

見積もり前に決める「撤去・残す・復旧」の5項目

1. 床・壁・天井：仕上げだけを剥がすのか、下地も撤去するのか。撤去後の穴埋め・塗装の要否。
2. 給排水・電気・ガス：どこで切り離し、どこまで撤去・閉塞するのか。共用設備との境界。
3. 空調・換気・消防設備：貸主の設備か、借主が設置した設備か。残置・移設・復旧と指定業者の担当範囲。
4. 看板・外壁・屋外ダクト：室外も対象か。取り外した後の穴や防水処理、作業足場の要否。
5. 什器・厨房機器・リース品：処分、移転、買取、所有者への返却に分け、担当と搬出日を決める。

図面に色を付け、設備写真と対応させると、管理会社にも工事会社にも伝わりやすくなります。

業態×規模×物件タイプ｜費用が変わる具体的な理由

「飲食店だから一律○万円」「上階だから一律○倍」では見積もれません。次の3つの軸で、作業が増える箇所を探してください。

業態別：設備の種類と撤去量

規模別：坪数より「撤去する量」を確認

同じ20坪でも、床・壁・天井をすべて解体する店舗と、間仕切りだけを撤去する店舗では作業量が違います。見積書では、面積に加えて壁の長さや高さ、設備台数、廃材量、必要な作業人数・日数を確認します。「一式」と書かれている場合も、何が含まれるか説明してもらいましょう。

物件タイプ別：搬出経路と作業ルール

原状回復の見積もりは「同じ範囲の総額」で比較する

値引き交渉の前に、各社の見積もりを同じ条件にそろえましょう。「別途」「対象外」「現地確認後」は、0円を意味しません。金額が未確定なら、確認先と確定時期まで書き出します。

比較方法を示す仮定例。実際の施工事例・値引き実績ではありません。全額税込、工事範囲・品質・工期が同じと仮定。

この例では、表紙の金額が低いA社のほうが、必要な範囲を加えた総額では高くなります。ただし、調査後の追加処理など未確定項目があれば、この総額も確定ではありません。金額だけでなく、引渡日に間に合う工程と、追加工事を行う前の承認方法まで比べます。

見積書と一緒に確認する7つの項目

• 解体範囲：貸主が求める返却仕様と一致しているか。
• 廃材・残置物：工事で出る廃材と、営業用の家具・機器の処分をどこまで含むか。
• 設備処理：配管・配線の切離し、閉塞、共用設備の復旧を誰が行うか。
• 養生・搬出：共用部保護、階段・エレベーター、車両、夜間作業の費用を含むか。
• 調査・必要な処理：事前調査、分析が必要な場合の費用、調査結果に応じた工事をどう扱うか。
• 補修・清掃・確認：撤去跡の補修、工事後の清掃、管理会社の確認と手直しの担当。
• 契約条件：税区分、見積有効期限、支払時期、工期、追加・変更の見積承認手順。

見積書の読み方を詳しく知りたい方は、内装工事の見積もり比較ガイドもご覧ください。

契約条文の読み方｜負担範囲と返却仕様を確認する

店舗の原状回復では、契約書だけでなく、特約・工事区分表・入居時の記録・貸主との合意も確認します。「店舗だからすべて借主負担」「経年劣化だから必ず貸主負担」と一括りにできません。

国土交通省の原状回復ガイドラインは、民間の賃貸住宅を想定したものです。店舗の契約へそのまま当てはめず、個別の条件を整理してください。参照：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」。

不明な箇所は管理会社へ図面や写真を添えて確認し、合意内容を記録に残します。請求の妥当性や契約の効力など、法的な争いがある場合は弁護士に相談してください。テナント契約の確認項目も併せて確認できます。

指定業者がいる場合｜自由に比較できる範囲を先に確認

商業施設やビルでは、共用設備との関係などから工事会社が指定されることがあります。契約書に指定の記載が見つからなくても、施設ルールや承認条件の確認は必要です。

見積もりへの質問は、「高いので下げて」だけでなく、「この数量の対象箇所はどこか」「この工事は施設指定の仕様か」「別途項目を加えた支払総額はいくらか」と具体化すると、差額の理由を確認しやすくなります。

担当区分の整理にはA工事・B工事・C工事の違いも参考になります。ただし、区分の名称だけで決めず、物件の工事区分表を優先して確認します。

費用を抑えるには、不要な撤去・二重手配・手戻りを減らす

1. 残せる設備は貸主に先に確認する。次の利用者が使いそうでも、無断で残すのは避けます。残す範囲が合意できれば、見積条件にも反映します。
2. 機器の行き先を決める。移転・買取・処分・リース返却を整理。買取額だけでなく、取り外し・運搬・補修費を含めた差額で判断します。
3. 各社へ同じ資料を渡す。一社だけ厨房機器の処分を含む、といった差をなくします。相見積もりは、比較・現地対応できる社数に絞って進めます。
4. 解体後に増えそうな工事を先に話す。隠れた配管など確定できない部分は、追加の判断条件と承認方法を取り決めます。
5. 施設の確認・手直しの時間を確保する。最終日まで解体を詰め込まず、引渡しから逆算して工程を組みます。

居抜き譲渡で原状回復費を減らせる？

設備や内装を引き継ぐ相手がいても、それだけで原状回復義務がなくなるわけではありません。貸主の承諾、残す設備の所有権、現在と将来の原状回復の負担、契約終了日などを確認し、合意を残す必要があります。

居抜きでの引継ぎを検討する場合も、いつまでに成立しなければ原状回復へ切り替えるかを決めておきます。造作の売却代金や保証金返還を、未確定のまま工事代の支払原資にしないことも大切です。物件の違いは居抜き・スケルトンの比較ガイドで確認できます。

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退店スケジュールは引渡日から逆算する

解約予告の期限、営業最終日、工事完了日、契約終了日は別のものです。工事日数を短くしても、契約上の家賃が自動的に減るとは限りません。まず管理会社と引渡条件を確認し、次の順序で準備を進めます。

1. 契約・通知方法を確認：解約予告、引渡日、返却仕様、指定業者を確認。期限を過ぎた可能性があれば、通知の扱いと費用を個別に確認します。
2. 現地調査と見積もり：写真・図面・設備リストを共有し、必要な調査や施設承認も含めた工程を出してもらいます。
3. 発注と搬出準備：工事範囲・総額・支払条件を決定。機器の移転や返却、廃棄物処理の担当をそろえます。
4. 工事と追加確認：不明箇所が出たら、工事内容・金額・工程への影響を確認してから変更を承認します。
5. 完了確認・手直し・引渡し：貸主等の確認日を確保し、必要な手直しを経て返却。写真、完了記録、精算明細を保管します。

「何週間あれば必ず間に合う」とは言い切れません。設備量、調査結果、施設の作業時間、会社の空き状況で変わるため、引渡日が決まったら早めに対応可否を確認してください。全体の手順と、坪単価の早見表・計算は店舗の原状回復費用（坪単価の早見表と計算）にまとめています。

退店資金は工事代と支払時期を分けて整理

予算表には、①工事代の税込総額、②別手配の機器搬出・処分等、③契約に基づく家賃・精算費用、④見積未確定の項目を分けて記入します。保証金から差し引かれる工事費と、直接支払う工事費を重複して計上しないようにしましょう。

保証金が返る予定でも、工事代の支払日より後なら立替資金が必要です。金額と日付を両方確認してください。詳しくは店舗の保証金・敷金の考え方をご覧ください。

原状回復の会社探し｜相談時に伝えること

原状回復を依頼する会社は、同じ業態の経験だけでなく、物件の搬出条件や施設ルールに対応できるか、必要な工程を説明できるかで選びます。会社選びの基本は店舗内装会社の選び方も参考にしてください。

店舗内装ドットコムへ相談する場合は、次のようにご希望をお知らせください。すべての項目が確定していなくても、不明な点を「確認中」と分けておくと状況が伝わります。

店舗の原状回復費用についてよくある質問

これから入居する方が残しておきたい資料

物件を契約するときに、退去時の返却状態・指定業者・解約予告・保証金の精算条件を確認しておくと、将来の工事費を検討しやすくなります。入居時の図面・写真・設備の所有者一覧、貸主が承諾した追加工事の記録を保管しましょう。

開業予算では、新装工事費だけでなく、将来必要になる退店資金も別に考えます。根拠のない家賃何か月分で固定せず、契約条件と想定する返却工事に合わせて見直してください。