原状回復工事の費用相場【2026年最新】住宅・店舗・オフィス別の坪単価／㎡単価と通常損耗・特約の正しい判断軸

結論：原状回復工事の費用は、住宅と事業用（店舗・オフィス）で構造がまったく異なります。住宅は㎡1,000〜3,000円が目安で国土交通省ガイドラインが事実上の基準。一方、店舗・オフィスは坪2〜50万円という幅広いレンジで、ガイドラインの直接適用がなく契約書の特約と工事区分（A/B/C工事）で費用負担が決まります。1社見積もりでは相場の2〜3倍を払う典型パターンが多発しており、相見積もりで30%以上下げられるケースもあります。本記事では3区分マトリクスを軸に、民法621条・主要判例・通常損耗の耐用年数表・退去スケジュールまで網羅します。店舗内装ドットコムは、店舗・オフィスのテナント向けに、全国の内装会社・解体会社から無料で一括見積もりを取れるマッチングサービスです。

基本原状回復工事とは？住宅と事業用（店舗・オフィス）の違い

原状回復工事とは、賃貸借契約の終了時に、賃借人が借りた時点の状態に物件を戻すための工事を指します。改正民法621条で明文化された賃借人の義務に基づくものですが、住宅と事業用では「どこまで戻すか」「誰が何を負担するか」のルールが大きく異なります。

店舗・テナントに絞った実務（契約条文の確認と退去スケジュール）は店舗の原状回復ガイドで解説しています。

「原状回復」と「スケルトン戻し」の違い
原状回復は契約締結時の状態に戻す広い概念。スケルトン戻しはその中でも「躯体露出まで戻す重い工事」を指す業界用語です。事業用テナントで「スケルトン状態にて返還」と特約がある場合、原状回復の中でも最も範囲が広く費用も高くなります。スケルトン戻しの詳細はスケルトン戻し費用の相場完全ガイドで別途整理しています。

相場原状回復工事の費用相場早見表【住宅／店舗／オフィス】

用途別の費用相場を一覧で把握できる早見表です。条件により大きく変動するため、実勢価格は複数社の見積もりで確認してください。

住宅住宅の原状回復費用｜㎡単価とハウスクリーニング相場

住宅の原状回復は国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」が事実上の基準として機能します。通常損耗・経年劣化は原則オーナー負担で、賃借人が負担するのは「故意・過失・善管注意義務違反」による損傷分のみです。

主要工事の単価目安

故意・過失による損傷の負担例

タバコのヤニで部屋全体がヤニ色になっている、結露を放置してカビが拡大、ペット禁止物件で飼育して傷をつけた、釘・ネジ穴の数が常識を超えている等は、賃借人負担となります。一方、家具設置による床のへこみ、日焼けによるクロス変色、画びょう程度の穴は通常損耗としてオーナー負担です。

店舗店舗の原状回復費用｜業態別坪単価

店舗の原状回復は契約書の特約により「スケルトン状態にて返還」「賃借開始時の状態にて返還」など多様な定義があり、業態によって設備の量と複雑さが大きく異なるため、坪単価のレンジが幅広くなります。

40坪のカフェなら坪単価5万円×40坪＝200万円、30坪の焼肉店なら坪単価15万円×30坪＝450万円が中央値の目安になります。店舗内装の見積もり比較ガイドもあわせて確認すると、見積書のチェックポイントが整理されています。

オフィスオフィスの原状回復費用｜規模別・グレード別坪単価

オフィスの原状回復は、ビルの規模・グレードによって坪単価が大きく変わるのが特徴です。大手不動産・原状回復コンサルが調査した適正査定価格と、初回見積もり価格の差は数百万〜数千万円規模になることもあります。

大型ビルの初回見積もりは適正査定価格より3割程度高い傾向
業界調査によれば、ビル指定業者の初回見積もりは適正査定価格より3割程度高いケースが多く報告されています。これは指定業者制度で市場原理が働かないためです。セカンドオピニオン見積もりを取得して交渉資料に使うことで、大幅な減額が見込めます。

エリアエリア別の費用差｜東京・大阪・主要都市・地方

同じ用途・規模でも、エリアによって坪単価には1.3〜2倍の差が出ます。主な要因は人件費水準、廃棄物処理場までの運搬距離、競合業者数です。

47都道府県別の店舗内装費用相場から、自エリアの実勢価格を確認できます。

まず「誰が・どこまで」を決めてから単価を比べる

原状回復の見積が高いか安いかは、単価だけでは判断できません。先に住宅か事業用かで負担のルールが分かれ（住宅は国交省ガイドラインと改正民法621条、事業用は契約書の特約と工事区分表）、次に「原状」の範囲（入居時の状態に戻すのか、スケルトン戻しか、造作はどちらの所有か）を確定し、その範囲に対して相見積もりで単価を比べる、という順番です。範囲を確定せずに見積を取ると、業者ごとに前提が違う金額を比べることになり、安い方を選んでも追加請求で逆転します。

要因原状回復費用が高くなる7つの要因

見積見積書の内訳と読み解き方

妥当な内訳割合

見積書チェックリスト

1. 「電気一式」「設備一式」「内装一式」などの曖昧表記がないか
2. 面積基準が「内法」「壁芯」「登記」のどれか明示されているか
3. 本来不要な工事（グレードアップ・新品交換）が含まれていないか
4. 前テナントの工事内訳と比較して矛盾がないか
5. 工事区分（A/B/C）の負担区分が明示されているか
6. 夜間・休日割増の根拠が記載されているか
7. アスベスト事前調査費（法定義務）が計上されているか
8. 消費税の扱いが明示されているか

法令法的背景｜民法・ガイドライン・東京ルール

改正民法621条（賃借人の原状回復義務）

2020年4月施行の改正民法621条は、賃借人の原状回復義務を明文化しました。「賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷」を原状に復する義務を負うとしつつ、「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く」と規定。これは賃借人責めに帰さない損傷も除外する任意規定であり、特約による別段合意が可能です（e-Gov法令検索（民法））。

改正民法622条の2（敷金返還義務）

2020年新設の民法622条の2は、賃貸物返還を受けたときに、控除後の残額返還義務を明文化しました。事業用契約では消費者契約法10条が適用されないため、敷金償却特約は広く有効とされます。ただし、未施工の原状回復費は保証金から控除できない（東京地判H29.9.6）など、慎重な判例運用があります。

国交省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は住宅向け

国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（H23再改訂版）は、対象が民間賃貸住宅であり、店舗・事務所等の事業用には原則として直接適用されません。事業用テナントは事業者間取引であり、消費者契約法10条による無効主張も困難です。ただし、「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」というガイドラインの原状回復の定義は、事業用でも参考になる点があります。

住宅の場合、ガイドライン別表が示す「貸主負担（通常損耗・経年変化）」と「借主負担（故意・過失・手入れ不足）」の典型例を押さえると、退去時の見積で争える項目が具体的に分かります（ガイドライン（再改訂版）のダウンロード：国土交通省）。

東京ルールも住宅向け（事業用対象外）

「東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例」（東京ルール）は、その名称のとおり居住用住宅のみを対象とし、店舗・事務所等の事業用は対象外です。所管の東京都住宅政策本部の公式情報でも、適用範囲が居住用に限定されている旨が明示されています。

判例主要判例まとめ｜通常損耗特約の有効性

判例の射程は事案ごとに異なります。具体的な紛争事案については、契約書の文言や個別事情によって判断が分かれるため、弁護士等の専門家への相談をおすすめします。

耐用年数通常損耗・経年劣化の判断基準と耐用年数表

住宅向けですが、事業用でも通常損耗の判断軸として参考になる耐用年数の目安です（国交省ガイドラインに基づく）。

区分A工事・B工事・C工事の区分と費用負担（事業用）

商業ビル・オフィスビルのテナント契約では、工事区分が3つに分かれます。これは法律上の定義ではなく業界慣行ですが、費用負担に直結する重要な区分です。

B工事は業者選定権がオーナーにあるため市場原理が働かず、市場価格の1.5〜3倍に膨らむのが典型的なパターンです。詳細はA工事・B工事・C工事の違い完全ガイドを参照してください。

節約原状回復費用を抑える6つの方法

計画退去スケジュール逆算ガイド

業者業者選びの実務ポイント

住宅と事業用で違う業者選定権

住宅の場合、原状回復業者の選定権は通常オーナー側にあり、賃借人は原則として業者を選べません。一方、事業用テナントは契約書とビルの規程によりますが、C工事範囲については自由に業者選定が可能です。B工事はオーナー指定業者のみ、A工事はオーナー発注のため賃借人は関与できません。

許認可の確認方法

請負代金500万円以上の解体・原状回復工事は建設業許可（解体工事業）が必須です。国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムで許可番号から会社情報を確認できます。500万円未満の場合は、各都道府県知事の解体工事業者登録名簿で確認します。

悪徳業者の8つのサイン

注意よくあるトラブル類型と相談窓口

相談窓口一覧

• 国民生活センター（消費者向け一般相談）
• 各都道府県の宅地建物取引業協会（賃貸紛争相談）
• 法テラス（法的相談・弁護士紹介）
• 各地方裁判所の民事調停（少額訴訟・支払督促）

関連スケルトン戻しとの違い

原状回復工事の中でも、最も範囲が広く費用も高い形態が「スケルトン戻し」です。事業用テナントで「スケルトン状態にて返還」と特約に明記されている場合、躯体露出まで戻す重い解体工事が必要になります。スケルトン戻しの坪単価・業態別費用・判例の詳細は、別記事のスケルトン戻し費用の相場完全ガイドで整理しています。

FAQよくある質問

次の一歩まとめ｜店舗内装ドットコムの一括見積もりで適正費用を確認

原状回復工事の費用は、住宅・店舗・オフィスで構造がまったく異なります。住宅は㎡1,000〜3,000円、店舗は坪2〜50万円、オフィスは坪3〜44万円という幅広いレンジで、契約書の特約、工事区分、ビルのグレード、業態の特殊性によって大きく変動します。1社見積もりでは相場の2〜3倍を払う典型パターンが多発しており、相見積もりが最も効果的なコスト削減策です。

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