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📅 最終更新: 2026年4月6日
マンション・住宅のリノベーション費用は、部分改修で坪10〜25万円、フルリノベーションで坪20〜55万円が全国的な目安です。ハイグレードリノベでは坪40〜80万円以上も。マンションリノベは「水回り（キッチン・バス・トイレ）＋間取り変更＋内装仕上げ」が費用の核──水回りの移動は給排水管の工事が大きく費用の30〜50%を占めます。管理組合の規約＋構造（RC壁式 or ラーメン式）でできることが大きく制限されるのがマンション特有のポイントです。本記事では坪単価、規模別費用差、設備、コストダウン戦略、届出、失敗事例、業者選びまで解説します。
基本マンション・住宅の内装費用──なぜこの金額になるのか
水回り──費用の30〜50%
キッチン・バス・トイレの交換・移動。水回りが最も高額。
間取り変更──壁を壊す
壊せる壁（間仕切り壁）と壊せない壁（構造壁）。壁式構造は間取り変更に制限。
管理組合の規約
マンションは管理組合の規約で工事内容が制限される。床材・工事時間・搬入ルート等。
遮音性能──床の遮音等級
管理組合が床材の遮音等級（LL-45以下等）を指定している場合が多い。
断熱・省エネ
窓の内窓追加＋壁の断熱で光熱費を30〜50%削減。快適性も向上。
表①坪単価の目安
| 施工タイプ | 坪単価 | 想定業態 |
|---|---|---|
| 部分改修（水回り交換のみ） | 10〜22万円／坪 | キッチン or バスの交換 |
| フルリノベーション（標準） | 20〜42万円／坪 | 間取り変更＋水回り＋内装全面 |
| フルリノベーション（ハイグレード） | 40〜80万円／坪 | 高級素材＋造作家具＋設備グレードアップ |
| DIY＋プロのハイブリッド | 15〜30万円／坪 | 壁塗装等はDIY。設備はプロ |
表②業態別の費用相場
| 規模 | 想定坪数 | 坪単価 | 総額の目安 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| ワンルーム（単身向け） | 8〜12坪 | 20〜40万円 | 160〜400万円 | 水回り＋内装仕上げ |
| 2LDK（カップル・小家族） | 18〜25坪 | 22〜45万円 | 400〜900万円 | 間取り変更＋水回り全面 |
| 3LDK（ファミリー） | 22〜30坪 | 25〜55万円 | 550〜1,300万円 | フルリノベ。水回り移動も |
| 戸建てリノベーション | 30〜50坪 | 20〜50万円 | 600〜2,000万円 | 構造補強＋外装も含む場合あり |
リノベーション費用は「水回りの移動の有無」で大きく変わる。水回りの位置を変えなければ費用は30〜40%削減可能。
業態ごとの施工事例は、マンション・住宅の内装デザイン事例・会社一覧で確認できます。
深掘り費用が変動する5大要因
① 水回り設備の費用
| 設備 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| システムキッチン | 50〜200万円 | I型・L型・対面型。グレードで大差 |
| ユニットバス | 50〜150万円 | サイズ＋グレード。在来工法は高額 |
| トイレ | 15〜50万円 | タンクレス等。手洗い付き |
| 洗面台 | 10〜40万円 | 収納付き。ダブルボウルは高額 |
| 給排水管の更新 | 30〜80万円 | 築古は管の更新が必要 |
水回り4点セット（キッチン＋バス＋トイレ＋洗面）で125〜440万円。グレードの選定が費用を大きく左右する。
② 間取り変更の制約
| 構造 | 間取り変更 | 備考 |
|---|---|---|
| ラーメン構造（柱と梁） | 自由度高い | 間仕切り壁は撤去可能 |
| 壁式構造 | 制限あり | 構造壁は撤去不可。開口を設けるのも困難 |
| 間仕切り壁の撤去 | 5〜20万円/箇所 | 撤去＋仕上げ |
| 新規壁の造作 | 5〜15万円/箇所 | LGS＋石膏ボード |
壁式構造のマンションは間取り変更に大きな制限。購入前に構造を必ず確認。ラーメン構造なら自由度が高い。
③ 床・壁・天井の仕上げ
| 箇所 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|
| フローリング | 坪2〜6万円 | 遮音等級LL-45以下が求められることが多い |
| 壁紙張替え | 坪0.5〜2万円 | 量産品 or 輸入壁紙 |
| 塗り壁（珪藻土等） | 坪1〜3万円 | 調湿効果。DIYも可能 |
| 天井仕上げ | 坪0.5〜1.5万円 | 壁紙 or 塗装。スケルトン天井も人気 |
④ 断熱・省エネリノベ
| 工事 | 費用目安 | 効果 |
|---|---|---|
| 内窓（二重窓） | 5〜15万円/窓 | 断熱＋防音＋結露防止。コスパ最強 |
| 壁の断熱 | 坪1〜3万円 | 外壁面の断熱材追加 |
| 床の断熱 | 坪1〜2万円 | 1階 or 角部屋で効果大 |
| 高効率エアコン | 10〜25万円/台 | 省エネ＋快適 |
内窓（二重窓）は最もコスパの良い断熱リノベ。1窓5〜15万円で断熱＋防音＋結露防止の3効果。光熱費30〜50%削減。
⑤ 管理組合の規約──事前確認必須
| 項目 | 確認内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 床材の遮音等級 | LL-45以下等の指定 | 指定を守らないとトラブル |
| 工事可能時間 | 平日9〜17時等 | 土日不可のケースも |
| 搬入ルート | エレベーター＋共用廊下 | 大型設備の搬入制限 |
| 工事届出 | 管理組合への事前届出 | 2〜4週間前に届出が必要な場合 |
| リフォームの範囲 | 専有部分のみ可 | 窓・玄関ドア・パイプスペースは共用部 |
管理組合の規約を事前に確認しないと工事ができない。特に床材の遮音等級と工事時間は最も重要な確認事項。
実務見積の内訳
| カテゴリ | 含まれる主な項目 |
|---|---|
| ① 水回り設備費 | キッチン＋バス＋トイレ＋洗面。費用の30〜50% |
| ② 間取り変更費 | 壁の撤去＋新規造作 |
| ③ 内装仕上げ費 | 床・壁・天井の仕上げ |
| ④ 電気工事費 | コンセント増設・照明・分電盤更新 |
| ⑤ 断熱・省エネ費 | 内窓＋壁断熱＋床断熱 |
| ⑥ 給排水管更新費 | 築古は管の更新が必要 |
| ⑦ 造作家具費（オプション） | オーダー収納等 |
| ⑧ 設計費 | 間取り＋設備＋仕上げの設計 |
見積書は必ず複数社から取得。同じ条件で3社以上を比較し、項目ごとの単価差を確認しましょう。
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注意追加費用パターンと回避策
| パターン | なぜ起こるか | 回避策 |
|---|---|---|
| 水回り移動の追加費用 | 給排水管の引き直しで想定外の費用 | 水回りを動かさなければ費用は30〜40%削減 |
| 管理組合の規約違反 | 遮音等級を守らずトラブル | 事前に規約を確認。遮音フローリングを指定 |
| 築古の配管劣化 | 既存配管が腐食していて全面更新 | 築古は配管更新費を見込んでおく |
| 構造壁を壊そうとした | 壁式構造の構造壁を撤去しようとして設計変更 | 購入前に構造を確認。壁式は間取り変更に制限 |
予備費：総予算の10〜15%を確保。想定外の追加工事に備えましょう。
節約予算を抑えるコツ
◎ 削りやすい箇所
- 水回りの位置を変えない（費用30〜40%削減）
- 水回り設備は中級グレードで十分
- 壁紙・塗装はDIYで
- 内窓は最もコスパの良い投資
- 間取り変更は最小限に
✕ 削ると後悔
- 水回り設備の品質
- 床材の遮音等級
- 断熱性能
- 給排水管の更新（築古）
コストダウンの優先順位
| 優先度 | 施策 | 削減効果 |
|---|---|---|
| ★★★ | 水回りの位置を変えない | 費用30〜40%削減の最大効果 |
| ★★★ | 水回り設備は中級グレード | 高級品との差は見た目。機能は同等 |
| ★★☆ | 壁紙・塗装はDIY | 材料費のみで大幅削減 |
| ★★☆ | 内窓追加 | 1窓5〜15万円で断熱＋防音＋結露防止 |
| ★☆☆ | 間取り変更は最小限 | 壁の撤去は費用＋工期が増える |
資金融資・資金調達
| 方法 | 概要 | ポイント |
|---|---|---|
| 日本政策金融公庫 | 新規開業者向け融資（新創業融資制度等） | マンション・住宅の事業計画の精度が鍵。自己資金の2〜3倍が上限目安 |
| 制度融資（都道府県・市区町村） | 信用保証協会の保証付き融資 | 地元金融機関経由。金利1〜2%台。保証料は別途 |
| 自己資金 | 開業資金の核 | 総額の30〜50%が理想。融資審査でも自己資金比率を重視 |
契約原状回復・退去時コスト
- マンション・住宅の原状回復費用：坪5〜15万円が目安。スケルトン戻しが条件のケースが多い
- 居抜き退去が最も有効：次の借主に設備を引き継ぐことで撤去費用を大幅に削減できる
- 契約時の注意：原状回復の範囲・費用負担を契約書で明確にしておくこと。入居時の写真撮影も重要
届出届出・許認可
| 届出 | 届出先 | 備考 |
|---|---|---|
| 建築確認申請（大規模の場合） | 建築主事 | 構造に影響する大規模改修の場合 |
| 管理組合への工事届出 | 管理組合 | 2〜4週間前。図面＋工程表を提出 |
| 防火対象物使用開始届 | 消防署 | 大規模改修の場合 |
| 個人事業の開業届出 | 税務署 | 事業として行う場合 |
マンション・住宅は着工前に届出計画を整理。消防署への事前相談は設計段階で行うのが鉄則。届出漏れは開業の遅れに直結します。
DIYDIYで抑えられる範囲
◎ DIYできる範囲
- 壁紙の張替え
- 壁面の塗装（珪藻土含む）
- 棚の取り付け
- 簡単なタイル貼り
✕ プロに任せる
- 水回り工事（キッチン・バス・トイレ）
- 電気工事
- ガス工事
- 給排水管の工事
- 間取り変更（壁の撤去・造作）
工期工期の目安
| 施工タイプ | 工期目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 部分改修（水回り交換のみ） | 2〜4週間 | 設備交換＋仕上げ |
| フルリノベ（ワンルーム〜2LDK） | 4〜8週間 | 間取り変更＋水回り＋内装 |
| フルリノベ（3LDK） | 6〜12週間 | 大規模な間取り変更＋設備全面 |
| 戸建てリノベーション | 8〜16週間 | 構造補強を含む場合 |
工事中の近隣への配慮も大切。搬入ルート・騒音時間帯を事前に確認。管理組合やビルオーナーへの事前報告も忘れずに。
失敗例よくある失敗事例
事例①水回りを移動して費用が倍に
キッチンを対面型に移動した結果給排水管の引き直しで300万円の追加。移動しなければ半額で済んだ。
→ 教訓：水回りの位置変更は費用が跳ね上がる。位置を変えずにリノベする選択肢を必ず検討。
事例②遮音等級を守らず隣人トラブル
管理組合の遮音規約を知らずに通常のフローリングを施工→下階から苦情→張替えで50万円。
→ 教訓：管理組合の遮音等級を事前確認。LL-45以下のフローリングを指定。
事例③築古マンションで配管が腐食していた
築40年のマンションで壁を開けたら配管が腐食していて全面更新が必要に。追加150万円。
→ 教訓：築古は配管更新費を事前に見込む。事前調査で配管の状態を確認。
選び方業者の選び方
複数社の見積もり比較
マンション・住宅は必ず3社以上に見積もりを依頼。同じ条件で比較し、単価の妥当性を確認する。1社だけの見積もりは危険。
実績の確認
マンション・住宅の施工実績があるかを確認。写真・事例を見せてもらい、仕上がりのイメージを共有する。
コミュニケーション
担当者のレスポンス速度・提案力を見る。工事中のトラブル対応は担当者の質で決まる。
支払い条件の確認
着手金・中間金・完了金の比率を確認。完了金を多めに設定し、仕上がりを見てから支払う形が安全。
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準備開業前チェックリスト
- 物件の確認：マンション・住宅に適した立地・広さ・設備条件を確認
- 事業計画書の作成：売上予測・初期費用・ランニングコストを整理
- 資金計画：自己資金＋融資＋助成金の組み合わせ
- 複数社への見積もり依頼：最低3社。同じ条件で比較
- 届出・許認可の確認：保健所・消防署・税務署への届出を整理
- 工期スケジュール：着工〜完工〜開業日を逆算
- 近隣への挨拶：工事前に近隣店舗・住民へ挨拶。トラブル防止
- 什器・備品のリストアップ：内装工事とは別に必要な備品を整理
事例施工事例
マンション・住宅の施工事例はマンション・住宅の内装デザイン事例・会社一覧で確認できます。写真付きの実例から費用感をつかめます。
FAQよくある質問
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