用途地域で飲食店・店舗は出店できる？｜業態×13地域の可否早見表と契約前の調べ方

気に入った物件が見つかったとき、内装や費用より先に確認すべきものがあります。用途地域です。ここで引っかかると、どれだけ良い立地でもその業態では出店できません。しかも契約後に判明しても、もう戻れません。

用途地域は「どんな建物を建てられるか」を定めた地図ですが、出店者にとっての実際の意味は「この場所で、この業態の店を開けるか」の一次フィルタです。この記事では、業態別の可否早見表、多くの人が混同する3つの制度の違い、そして契約前に5分でできる調べ方までを整理します。

用途地域とは——13種類の地図

用途地域は都市計画法にもとづく制度で、市街化区域を用途別に13種類へ区分したものです。実際に「どの用途の建物を建てられるか」は、建築基準法の別表第2で定められています。大きくは住居系・商業系・工業系の3系統です。

業態別・出店できる用途地域の早見表

出店者がいちばん知りたい部分です。○＝原則可、△＝階数・床面積の制限つきで可、✕＝原則不可。あくまで概要で、実際の判定は建物と地域の条件によります。

※面積は用途に供する部分の床面積の目安です。診療所（19床以下）はすべての用途地域で可能とされるなど、業態ごとに扱いが異なります。数値と可否は建築基準法別表第2および自治体の条例によるため、必ず窓口でご確認ください。

業態別に見た実務の勘所

早見表だけでは判断しきれない、業態ごとの実務的なポイントを整理します。

用途地域は「商圏の性格」も映す

用途地域は規制であると同時に、その街がどんな人で構成されているかの指標でもあります。出店戦略の観点では、こちらの読み方も重要です。

つまり用途地域を調べる作業は、「出せるか」の確認であると同時に「誰に売る店になるか」の確認でもあります。住居系で夜型の業態を計画している場合、法規で弾かれなくても商圏と合わないことがあります。逆に準工業は賃料の面で有利になることがあり、業態しだいでは狙い目になります。

「用途地域OK」＝「営業できる」ではない——3つの制度を分ける

ここが最も混乱しやすい部分です。店を開けるかどうかは、別々の3つの制度がそれぞれ判定します。どれか1つでも通らなければ、営業はできません。

契約前にできる調べ方

見落とされやすい5つの落とし穴

• ①前の店が飲食店だった——適法性の証明にはなりません。都市計画の変更で現在の基準に合わなくなっている（既存不適格）ことも、まれに違反状態のまま営業していたこともあります。
• ②敷地が2つの用途地域にまたがる——過半を占めるほうの制限が敷地全体に適用されるのが原則です。境界付近の物件では判定が変わることがあります。
• ③特別用途地区・地区計画の上乗せ——用途地域の上に、自治体が独自の制限を重ねている場合があります。文教地区でパチンコ店が制限される、といった例が典型です。
• ④床面積の数え方——制限は「用途に供する部分の床面積」で判断されます。バックヤードや階段の扱いで結論が変わることがあり、設計者の確認が必要です。
• ⑤用途地域が指定されていない区域——市街化調整区域などでは、そもそも建築自体に別の制限がかかります。「用途地域がない＝自由」ではありません。

市街化調整区域と「用途地域なし」の扱い

地図を見て「色が塗られていない」場合、2つの可能性があります。ひとつは市街化調整区域——市街化を抑える区域で、そもそも建築自体に厳しい制限がかかります。既存の建物を使う場合でも、用途を変えるには許可が必要になることが多く、店舗としての利用は簡単ではありません。

もうひとつは非線引き区域（区域区分が定められていない都市計画区域）や都市計画区域外で、こちらは用途地域による用途制限が働かない一方、建築基準法の他の規定や自治体の条例は適用されます。郊外・地方の物件では珍しくないため、「制限がない」と早合点せず、必ず窓口で扱いを確認してください。

用途地域をクリアしたあとに続くもの

用途地域は入口にすぎません。ここを通ったあと、出店までに次の関門が待っています。

費用全体の見通しは店舗内装の費用相場ガイドにまとめています。

出店者の実務——内装会社に聞く「3つの質問」

よくある失敗3型

• 契約してから調べる——手付金を払った後に業態不可が判明し、違約金を払って撤退する型。内見の段階で住所から調べれば5分で防げます。
• 用途地域だけ見て安心する——建築上は可能でも、深夜酒類提供が条例で不可となり、夜の売上前提の計画が崩れる型。3制度を分けて確認します。
• 居抜きを適法の証拠だと思う——前店の営業実績を根拠に確認を省き、後から是正を求められる型。自分で調べ直すことが唯一の対策です。

よくある質問

用途地域とは何ですか？

都市計画法にもとづき、市街化区域を13種類に区分して、建てられる建物の用途を定めた制度です。住居系8種類・商業系2種類・工業系3種類に分かれ、具体的にどの用途の建物を建てられるかは建築基準法の別表第2で定められています。店舗の出店では「この場所でこの業態を開けるか」を左右する、最初の関門になります。

飲食店を出せない用途地域はどこですか？

一般的に、第一種低層住居専用地域・田園住居地域は原則として難しく、工業専用地域では飲食店の建築が認められていません。第二種低層住居専用地域から第一種住居地域までは、階数と床面積の制限つきで可能とされています。実際の判定は建物や地域の条件で変わるため、市区町村の都市計画課・建築指導課への確認が必要です。

居抜きで前の店も飲食店だったなら大丈夫ですか？

そうとは限りません。過去の建築時点では適法でも、その後の都市計画変更で現在の基準に合わなくなっている（既存不適格）ことがあります。また、まれに違反状態のまま営業していた例もあります。前店の営業実績は適法性の証明にならないため、契約前に必ず自分で確認してください。

バーや居酒屋は用途地域だけ見ればいいですか？

いいえ。深夜0時以降もお酒を提供する営業は、風営法にもとづく届出が必要で、都道府県の条例により住居系の地域では営業できないのが一般的です。建築基準法上は飲食店として建てられる場所でも、深夜営業ができない、という食い違いが起こります。確認先は所轄の警察署（生活安全課）です。

接待をともなう店は制限が厳しいのですか？

はい。キャバレー・ナイトクラブや、接待をともなういわゆる料理店に当たる業態は、建築基準法上、商業地域と準工業地域に限られるのが基本です。加えて風営法の許可と、学校・病院の周辺での距離制限が別にかかります。業態の判断自体が難しいため、計画段階で所轄警察署への相談をおすすめします。

用途地域はどうやって調べればいいですか？

市区町村名と「用途地域」で検索すると、多くの自治体が都市計画情報の地図をインターネットで公開しています。物件の住所を地図上で確認すれば、その場でおおよそ把握できます。ただし公開地図は参考情報であることが多く、特別用途地区や地区計画などの上乗せ規制もあるため、最終確認は都市計画課の窓口で行ってください。

敷地が2つの用途地域にまたがる場合はどうなりますか？

敷地の過半を占めるほうの用途地域の制限が、敷地全体に適用されるのが原則です。この判定は面積の測り方によって変わることがあるため、またがりが疑われる物件では、設計者と特定行政庁への確認が欠かせません。

用途地域がクリアできれば内装工事はすぐ始められますか？

用途地域は入口です。このあと、建物の用途を変える場合の手続き（用途変更）、壁と天井の仕上げ材の等級（内装制限）、ビル側との工事区分の調整、保健所・消防の検査が続きます。物件契約からオープンまでは、スケルトンで3〜4ヶ月みておくのが現実的です。

一次情報・確認先

• 都市計画法（e-Gov法令検索）——第9条ほか（用途地域の定義）
• 建築基準法（e-Gov法令検索）——第48条・別表第2（用途地域内の建築物の制限）
• 市区町村の都市計画課・建築指導課／所轄の警察署（生活安全課）／所轄の保健所

運営：店舗内装ドットコム（運営会社情報）｜最終更新日：2026年7月23日