歯科医院の移転｜ユニットの3配管とX線室の放射線防護を作り直す——旧院原状回復＋新院内装を一括で進める費用・段取り・業者の選び方

歯科医院の移転は、機器を新しい場所に運ぶ引っ越しではなく、旧院を原状回復し、新院で診療チェアユニットの3配管とX線室の放射線防護、滅菌動線を作り直す二重工事です。歯科には美容室や飲食店と決定的に違う特徴があります。診療ユニットは1台ごとに給排水・エア・吸引の3系統の配管が床下に必要で、X線室には放射線防護（鉛の壁）が要り、許認可は診療所開設届という医療法上の最も複雑なものになります。このガイドは、歯科移転の総額・ユニットの3配管とX線室・滅菌動線・居抜き・行政手続き・3配管とX線室を読める医療系業者の選び方を、退院（廃院）と開設を一つにつないで整理します。

歯科の移転は「ユニットの3配管とX線室の作り直し」——美容室より複雑な医療工事

移転は「旧院の原状回復」と「新院の内装」の二つ

歯科移転は、旧院を契約どおりの状態に戻す原状回復と、新院をゼロまたは居抜きから立ち上げる内装が並行します。世の中の情報は、退院側だけの原状回復・解体の解説か、開業側だけの歯科の内装の解説のどちらか一方に偏りがちですが、それでは移転の半分しか見えません。歯科は診療ユニットの3配管とX線室が工事の土台なので、両側を合わせて初めて総額と工事の重さが見えてきます。

ユニットの3配管＋床上げが台数と位置で間取りを決める

歯科は美容室と比べても工事が複雑です。診療チェアユニットは1台ごとに給排水・エア（コンプレッサー）・吸引（バキューム）の3系統の配管が必要で、これらを床下に通すために床上げ工事が要ります。配管量はユニット台数×系統で決まり、チェアの位置がそのまま配管の位置になるため、ユニットを何台・どこに置くかで間取りが決まります。さらにユニットごとに電気設備も要ります。美容室のシャンプー台が給排水・給湯の1〜2系統だったのに対し、歯科は3系統＋床上げ＋電源です。移転で物件が変わると、新物件の床下に3配管を通せるか・電気容量が足りるかが、内装より先に物件を縛ります。

原状回復への影響は、ユニット3配管とX線室の撤去でこれだけ変わります（公開相場の目安。鉛板・感染性廃棄物で一般オフィスより高い）。

歯科移転の費用相場——旧院の原状回復・新院の内装を1つの予算表で見る

歯科移転の総額は「旧院をいくらで畳むか」と「新院の内装をいくらでつくるか」の合算です。なおチェアユニット・CT・バキュームなどの設備は歯科ディーラー購入で、内装工事費に含まれないのが一般的です（ユニット1台250〜500万円など、設備だけで1000万円を超えることも）。まず3つの要素を押さえます。

旧院の原状回復費用

内訳は、診療ユニットの撤去（3配管・床上げの戻し）／X線室の鉛板（鉛ボード）の撤去（重量があり専門業者・鉛廃材は産業廃棄物）／感染性廃棄物の処理／内装（床・壁・天井）の撤去や修繕／給排水の撤去／原状確認の立会いです。原状回復の範囲はスケルトン戻しか居抜き退去かで変わり、クリニックの解体は坪3〜8万円程度ですが、X線室の鉛板撤去や感染性廃棄物が加わると坪8〜12万円程度まで上がります。ユニットの給排水撤去は給排水工事の費用も参考になります。

新院の内装費用

新院の主役はユニットの3配管とX線室です。ユニットの給排水・エア・吸引の3配管・床上げ、X線室の放射線防護（鉛板・実効線量計算）、滅菌室・感染対策動線、ユニットごとの電気容量、待合・受付が必要です。20坪のスケルトンで標準仕様なら坪40〜80万円・総額800〜1600万円程度が目安で、ここにX線室の放射線防護で+200〜400万円が加わります。新院を歯科の居抜きにできれば既存のユニット配管・X線室を活かし坪30〜55万円程度に圧縮できます。チェアユニット・CT・バキュームなどの設備は歯科ディーラー購入で内装工事費とは別計上です。設計やグレード別の坪単価は歯科の内装ガイド、ユニット増設は歯科の改装ガイドが参考になります。

移転総額の考え方とシミュレーション

総額＝旧院の原状回復＋新院の内装＋設備（歯科ディーラー）＋付帯（引越・什器移設・造作譲渡・届出関連）です。下のシミュレーターは内装工事分の概算で、旧院の規模と原状回復の区分、新院の規模とタイプ、ユニット台数、X線室の有無を入れるとレンジが出ます（ユニットなどの設備は別計上）。ユニット台数とX線室で上がるのが分かります。

規模別の目安は次のとおりです（ユニット3台・X線室あり・公開されている坪単価の目安で機械的に計算した内装工事の概算。設備・付帯費用は含みません）。

新院を歯科の居抜きにできれば総額は下限側、スケルトンやユニット台数増・X線室で上限側に振れます。これにユニットなどの設備（歯科ディーラー購入で1000万円超）が別途加わります。新院タイプ・台数・X線室別の内訳は上のシミュレーターで確認できます。

見落としやすい付帯費用と敷金の扱い

総額には工事費以外の付帯も乗ります。旧院からの引越し・什器の移設・新院の設備（歯科ディーラー購入）・新院の保証金や敷金・患者やカルテの移転告知などです。新院を居抜きにする場合は造作譲渡（前借主や所有者にユニット配管・X線室などの利用料として支払う費用。医療ビルでは造作譲渡で売却できるケースもあります）も関わります。ユニットやCTは中古を活用すれば抑えられます。さらに床下に3配管を通す床上げ・X線室の放射線防護・電気容量の増設といった追加費用が乗ることがあります。旧院の敷金（保証金）は償却として解約時に差し引かれる契約が一般的です。新院契約でフリーレント（賃料無料期間）を取れれば、その期間をユニット配管とX線室の工事に充てることで実質的な二重家賃を圧縮できます。

ユニットの3配管とX線室の放射線防護が物件を縛る——居抜きは流用できるか

歯科移転で総額と物件選びを最も大きく動かすのが、ユニットの3配管とX線室です。3配管は床下を、X線室は壁構造を縛るため、これらが新物件で成立するかがそのまま物件の可否を決めます。美容室や飲食店にはない、歯科固有の物件ゲートです。

ユニットの3配管・床上げ・電気容量

診療ユニットは1台ごとに給排水・エア・吸引の3系統の配管が必要で、これらを床下に通すため床上げが要ります。床下の給排水径と勾配・吸引配管の気密・給湯能力が、ユニットの台数と配置に直結します。さらにユニットごと・レントゲン回りに独立した電気回路が要り、主幹ブレーカー・分電盤の容量が足りないと配線の総引替が発生します。だから移転先選びでは、想定するユニット台数の3配管を床下に通せるか・電気容量が足りるかを、内装より先に確認します。給排水の詳細は給排水工事の費用ガイドも参考になります。

X線室の放射線防護（鉛の壁）

歯科にあって美容室にないのがX線室の放射線防護です。X線が漏れないよう壁・扉に鉛板・鉛ボード（鉛当量）を施工し、貫通部処理・実効線量計算・関係機関への図書提出が要ります。これだけで内装に200〜400万円規模が上乗せされ、CT・3Dレントゲンを入れるなら防護等級も上がります。移転で厄介なのは撤去側で、鉛板は重量があり撤去・廃棄に特殊な手順を要し、鉛廃材は産業廃棄物として処理されるため、旧院の原状回復が一般オフィスより高くつきます。X線室は専門業者でなければ扱えない固有の工事です。下の比較で新院の作り方を整理します。

見えない急所——滅菌・感染対策動線・電気容量・換気と、相見積もりのB/C工事

歯科移転で見落とされがちなのが、医療機関固有の衛生と、それを支える電気容量・換気です。歯科は滅菌室・感染対策動線・衛生区画・換気を備える必要があり、注射針など血液の付着しうるものは感染性廃棄物として法律上の特別な処理が義務づけられます（移転時の撤去でも効きます）。そして基準を満たさなければ開設できません。だから比較すべきは「滅菌動線と3配管とX線室を読める医療系の業者か」です。

滅菌・感染対策動線と電気容量・換気

滅菌室・衛生区画は清潔と不潔の動線を分け、換気経路の静圧を確保する設計が要ります。電気はユニットごと・レントゲン回りの回路独立と電源品質の確保が求められ、空調も待合と診療室の系統分け・換気量アップで機器能力が一段階上がりがちです。これらは医療機器の安全性と衛生性を法令レベルで担保するためのもので、医療の施工実績がない業者だと基準未達でやり直しになることがあります。

A・B・C工事の基本（歯科での例）

A工事は躯体・共用部・防災設備など建物側（貸主負担）、B工事は専有部でも給排水竪管・電気本管容量・換気経路など建物に関わる部分（ビル指定業者）、C工事は専有部のユニット3配管・X線室の放射線防護・滅菌室・床上げ・内装（自由に選定可）です。移転での相見積もりの効きは次のとおりです。

工事区分の詳細はA工事・B工事・C工事の違いで確認できます。医療ビルでは指定業者制度（B工事）に特に注意します。

旧院はユニット3配管・鉛板撤去の数量検証用、新院は3配管・X線室・滅菌設計込みの業者選定用

旧院の原状回復は共用設備のB工事が混じり業者を選べない部分があり、ユニットの3配管撤去・X線室の鉛板撤去・感染性廃棄物の処理は専門業者でなければ扱えないため、相見積もりは指定業者の金額が妥当かを検証する用途です。新院のユニット3配管・X線室・滅菌室・床上げはC工事＝自由選定なので、複数の医療系業者を競わせ、配管量・電気容量・放射線防護・換気・滅菌動線まで含めて選ぶ主戦場になります。

ユニット・診療を切らさない移転——段取りと二重家賃スケジュール

移転で資金を最も無駄にするのが、旧院と新院の家賃が重なる二重家賃です。歯科は新院のユニット3配管・X線室・滅菌室で工期がかかり、旧院もユニット3配管・鉛板の撤去で時間がかかるうえ、診療所開設届の検査もあるため、両側を設計しないと重複が膨らみます。

工期の非対称と、新院竣工からの逆算

新院はユニットの3配管・床上げ・X線室の放射線防護・滅菌室で工期が長く、旧院もユニット3配管・鉛板の撤去で数日〜2週間ほどかかります。旧院を先に畳めば二重家賃はほぼ回避できますが診療空白で患者が離れやすく、新院を先に作れば診療空白は最小ですが二重家賃が発生します。理想は、新院の竣工日を起点に開設→数日〜2週間で旧院の原状回復→明渡し、と重ねる形で、賃貸借契約の解約予告（3〜6ヶ月前が一般的）はこの逆算カレンダーの出発点になります。ユニット配管・X線室の工事は工期が読みにくいので、見積もりで工期が固まってから予告を出すのが安全です。あわせて新院の診療所開設届は構造設備の検査があるため余裕をもって進めます。

逆算の流れと、押さえるチェックリストは次のとおりです。

歯科移転の進め方・行政手続きと「ユニット3配管・X線室を読める医療系業者」

移転は、旧院の契約確認から新院の開設、旧院の明渡しまでが一本の流れです。全体像を押さえると、相見積もりと工程の重ね方を判断しやすくなります。

届出は「旧院の廃院」＋「新院の開設」の二本立て

移転は同じ屋号でも、行政上は「旧院を廃止し、新院を新規開設する」扱いになり、厳密には”移転”という手続きは存在しません。二つの手続きは並行しますが独立しているため、まとめては行えません。歯科は許認可が最も複雑で、保健所への診療所開設届（医療法に基づく構造設備の基準）に加え、X線装置の備付届、保険医療機関の指定申請が必要です（飲食店営業許可とも美容所開設届とも別）。期限のあるものも多いので、漏れと遅れに注意してチェックリストで管理します。

旧院の廃院で必要な手続き

新院の開設で必要な手続き

診療所開設届やX線装置届は検査があるため、開院日から逆算して余裕をもって進めます。保険医療機関の指定は申請から指定まで日数がかかる点にも注意します。退院側の手続き全般は閉店・撤退の手続きも参考になります。

「ユニット3配管・X線室を読める医療系業者」の評価軸

移転では旧院の解体業者と新院の内装業者を別々に頼みがちです。だが旧院のユニット3配管・X線室鉛板の撤去と新院のユニット3配管・X線室を1社（医療系）が握ると、配管量・電気容量・放射線防護・感染対策の見落としと、ユニット位置からのレイアウト崩れを一気通貫で防げます。次の観点で複数社を比較します。

複数の医療系業者に「旧院の原状回復から新院の内装まで」をまとめて見積依頼すると、各社の総額・工程・ユニット配管やX線室の提案・責任分界点の考え方が横並びで比較でき、価格の安さでなく「3配管とX線室と滅菌動線を読んで作り込む能力」で選べます。なおクリニック全般の内装はクリニックの内装ガイドも参考になります。

よくある質問

歯科医院の移転は、診療ユニットの3配管とX線室の放射線防護、滅菌動線を作り直すことで総額が決まります。何よりユニットの給排水・エア・吸引の3配管が床下を、X線室が壁構造を縛り、診療所開設届・X線装置備付届という医療法上の最も複雑な許認可も必要なので、旧院の原状回復と新院の内装を別々に頼まず、まず移転先が希望のユニット台数とX線室に耐えるかを確認したうえで、3配管とX線室と滅菌動線を読める医療系の業者にまとめて相見積もりを出すところから始めるのが、最も無駄の少ない進め方です。