この記事の要点
- 店舗・テナントの原状回復費用は坪3〜15万円が相場。物販・事務所は2〜6万円、美容・サロンは3〜8万円、飲食は5〜12万円（重装備なら〜15万円）と、業種と「どこまで戻すか」で大きく変わる。
- 総額を左右するのは工事単価より動き出す時期。解約予告を出した瞬間から賃料二重負担のカウントダウンが始まるため、工期が予告期間からはみ出すと1ヶ月あたり賃料＋共益費がまるごと追加コストになる。
- もう一つの分岐は契約書の一行。「スケルトン返し」「指定業者」「通常損耗も借主負担」などの特約文言で、同じ店でも費用が2〜3倍変わる。
- 指定業者条項がない物件なら、複数社の相見積もりで工事範囲の過不足を洗い出せる。原状回復は「退去を決めてから」ではなく決める前に見積もる工事。
目次
店舗の原状回復費用｜業種別坪単価の早見表
原状回復とは、賃貸契約の終了時に、店舗を契約書で定めた状態（多くは借りたときの状態）へ戻して貸主に返す工事です。住宅と違い、店舗テナントでは内装・設備の撤去まで含めて借主負担が基本のため、金額は住宅の比になりません。まず業種別の坪単価目安です（税別・路面店の標準的なケース）。
| 業種 | 坪単価の目安 | 中央値の感覚 |
|---|---|---|
| 物販・小売 | 2〜6万円/坪 | 3〜4万円/坪 |
| 事務所併設・サービス | 2.5〜6万円/坪 | 3〜4万円/坪 |
| 美容室・サロン | 3〜8万円/坪 | 4〜6万円/坪 |
| 軽飲食（カフェ・喫茶） | 3〜10万円/坪 | 5〜7万円/坪 |
| 重飲食（居酒屋・焼肉・ラーメン等） | 5〜12万円/坪 | 7〜9万円/坪 |
厨房の油汚れ・防水層・排気ダクトをやり直す重装備の飲食店では坪10〜15万円に達することもあります。また商業施設・ビルイン物件は夜間工事や管理条件により3〜5割の割増が一般的です。20坪の重飲食なら140〜180万円前後、スケルトン返し特約や施設内立地ならそこから上振れする、というのが出発点の感覚です。
総額は「いつ動き出すか」で決まる｜賃料二重負担の構造
原状回復で最も高くつく失敗は、工事単価の選び間違いではなく、動き出しの遅れです。理由は賃貸契約の構造にあります。店舗の解約予告は3〜6ヶ月前が一般的で、予告を出した日から契約終了日までの賃料は、営業していてもいなくても発生します。閉店日を先に決めてしまい、そこから見積もりを取り始めると、工事の段取りが契約終了日に収まらず、原状回復のためだけに契約を延長する事態が起こります。このとき増えるのは工事費ではなく、1ヶ月あたり賃料＋共益費がまるごとという固定費です。
だから順序はこうなります。①退去を検討し始めた段階で、まず原状回復の見積もりと工期を取る。②工期＋引き渡し検査の余裕を見て、解約予告日を逆算して決める。③予告期間の営業中に業者と契約・段取りを固め、閉店後すぐ着工する。この順序なら、賃料の空費はゼロにできます。見積もりを取ること自体は契約でも実務でも退去の意思表示にはならないので、「まだ決めていないから動けない」と考える必要はありません。
原状回復費用シミュレーター
業種・広さ・返し方・立地の4条件で、概算レンジを出します（税別）。
店舗の原状回復費用 概算シミュレーター
業種：
広さ： 坪
返し方：
立地：
概算費用レンジ：
※税別。残置物の量・防水やり直し・アスベスト対応・B工事区分で変動します。実額は現地調査と複数社見積もりで確定してください。
たとえば20坪の居酒屋を路面店の標準条件で返す場合、8.5万円/坪×20坪＝170万円を中心に約130〜215万円のレンジです。同じ店でも居抜き返しの合意が取れれば60万円前後まで下がり、商業施設内のスケルトン返しなら300万円を超えます。「業種の相場」より「返し方と立地」が効く構造が、そのまま数字に出ます。
原状回復・スケルトン戻し・解体の違い
退去まわりの工事は言葉が紛らわしいので、ここで整理します。原状回復は「契約書で定めた状態に戻す」こと全般の呼び名で、戻す先が3段階あります。①居抜き返し＝内装・設備を残して返す（貸主の承諾が前提。撤去費が最小になる代わり、残置物の扱いを書面で確定する必要がある）。②標準的な原状回復＝自分が入れた内装・造作・設備を撤去して、借りたときの状態へ。③スケルトン返し＝天井・壁・床の仕上げから設備まで撤去し、躯体むき出しへ戻す。契約書に「スケルトン返し」特約があれば、入居時の状態に関係なくここまで求められます。
スケルトン戻し工事そのものの費用相場・工程・B工事の注意点はスケルトン戻し費用ガイドで詳述しています。また、建物ごと取り壊す場合は原状回復ではなく解体工事の領域になり、店舗解体費用ガイドが該当します。本記事は「テナントとして借りた区画を返す」ケースを扱います。
なお、居抜き返しを選ぶ場合の実務にも落とし穴があります。残す設備の一覧（残置物リスト）を貸主・後継テナントと書面で確定しないと、引き渡し後に「動かない厨房機器の処分費」を請求される争いになりがちです。冷蔵機器・空調は動作確認の記録を残し、電気・ガス・水道の検針精算、鍵とセキュリティカードの本数まで含めてリスト化しておくと、居抜き返しの費用メリットを取りこぼしません。
契約書の一行でいくら変わるか｜特約文言の価格対応表
民法のルールでは、通常損耗（普通に使って生じるすり減り）や経年変化の回復は、原則として借主の義務ではありません。ただしこれは任意規定で、店舗テナントの契約では特約が原則を上書きします。実務では契約書の数行が、そのまま数十万〜数百万円の差になります。代表的な文言と費用インパクトを対応表にしました。
| 契約書の文言 | 意味すること | 費用への影響 |
|---|---|---|
| 「スケルトン状態にて返還する」 | 入居時の状態と無関係に躯体まで戻す | 坪単価が上限側（重飲食で10万円超/坪）へ |
| 「原状回復は貸主指定の業者にて行う」 | いわゆる指定業者・B工事条項。相見積もり不可 | 競争が働かず2〜5割高止まりしやすい |
| 「通常損耗・経年変化も借主の負担とする」 | 民法の原則を特約で上書き | クロス・床の全面貼替等が上乗せ |
| 「造作買取請求権を放棄する」 | 残した内装を貸主に買い取らせる権利がない | 居抜き返し交渉の前提条件に影響 |
| 「残置物は貸主の承諾を得て存置できる」 | 居抜き返しの余地がある | 合意できれば撤去費を大幅圧縮 |
| 「原状回復の範囲は別紙による」 | 別紙・図面が実質の仕様書 | 別紙の有無と精度で見積もりの割れ幅が決まる |
まずやるべきは、賃貸借契約書の原状回復条項と別紙をそのまま撮影して見積もり依頼時に渡すことです。業者は契約文言を前提に範囲を積算するため、これを渡さずに取った見積もりは、後から必ずズレます。文言の解釈に不安がある箇所は、着工前に貸主・管理会社と範囲を書面ですり合わせておくと、引き渡し検査での手戻りを防げます。
混同しやすいのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」との関係です。このガイドラインは居住用賃貸を対象にした指針で、店舗・事務所などの事業用賃貸には原則としてそのまま適用されません。事業用は「事業者同士の契約自由」が前提とされ、通常損耗の負担も含めて契約書の特約が実務を支配します。住宅の感覚で「経年劣化分は払わなくていいはず」と考えて協議に入ると、前提がズレたまま話がこじれます。店舗の原状回復は、法律の原則より先に、まず契約書。これが出発点です。
費用の内訳と見積書のチェックポイント
原状回復の見積書は、おおむね次の項目で構成されます。
| 項目 | 主な内容 | 構成比の目安 |
|---|---|---|
| 仮設・養生 | 共用部の保護、搬出経路の養生 | 5〜10% |
| 内装・造作の解体撤去 | 間仕切り・カウンター・仕上げ材の撤去 | 25〜40% |
| 設備の撤去・盛替え | 厨房機器・ダクト・給排水・空調・電気 | 15〜30% |
| 復旧・補修 | 床壁天井の下地補修、指定仕上げへの復旧 | 10〜25% |
| クリーニング | 美装、油汚れ・臭気対応 | 3〜8% |
| 産廃処分 | 廃材・残置物の分別処分 | 8〜15% |
| 諸経費・管理費 | 現場管理・保険・会社経費 | 10〜15% |
チェックすべきは3点です。第一に、契約書の返還条件と工事範囲が一致しているか。スケルトン返しの契約なのに復旧項目が薄い見積もりは、後から追加になります。逆に居抜き返しの合意があるのに全撤去で積まれていれば、払う必要のない工事です。第二に「一式」表記。撤去対象の設備（ダクト・給排水・看板など）が品目で書かれているかを見ます。第三に残置物と産廃の扱い。冷蔵庫や什器を残すのか処分するのかで、処分費は大きく動きます。複数社の見積書を項目単位で並べる手順は見積もり比較ガイドにまとめています。
数字の肌感を掴むために、業界で典型的に想定されるケースを2つ試算します。
想定されるケース①：20坪の居酒屋、路面店、標準的な原状回復
内装・厨房設備を撤去して借りたときの状態へ戻す設定です。仮設・養生10万円、内装・造作の解体撤去55万円、厨房機器・排気ダクト・給排水の撤去35万円、床壁天井の復旧・補修22万円、クリーニング（油汚れ対応込み）8万円、産廃処分18万円、諸経費17万円で、合計約165万円（坪8.3万円）。シミュレーターのレンジ（約130〜215万円）の中央付近に収まる、もっとも標準的な形です。
想定されるケース②：15坪の物販店、商業施設内、スケルトン返し
設備は少ないものの、施設ルールで夜間工事・搬出時間指定があり、契約はスケルトン返しという設定です。仮設・養生と夜間段取り14万円、内装撤去40万円、照明・電気設備の撤去12万円、スケルトン仕上げの復旧18万円、クリーニング5万円、産廃処分11万円、諸経費10万円で、合計約110万円（坪7.3万円）。業種としては軽い物販でも、施設条件と返し方の指定で重飲食並みの坪単価に届く——「業種の相場」だけでは読めない典型例です。
退去までの逆算スケジュール
2章の「予告の前に見積もる」を実務の時系列に落とすと、次のようになります（予告期間6ヶ月の契約を例に。3ヶ月契約なら各段階を圧縮）。
- 7〜6ヶ月前｜検討段階：賃貸借契約書の原状回復条項・別紙を確認。指定業者条項の有無をチェックし、居抜き売却の可能性も含めて出口の選択肢を洗い出す。
- 6ヶ月前｜見積もり：契約書を添えて複数社に見積もり依頼（指定業者の場合はその1社と早期に協議開始）。工期と引き渡し検査までの所要を確定する。
- 5〜6ヶ月前｜予告日の決定：工期＋検査＋予備2週間を契約終了日から逆算し、解約予告を提出。貸主と原状回復範囲の認識合わせを書面で行う。
- 2〜3ヶ月前｜発注・段取り：業者と契約。商業施設内なら管理会社への工事申請・夜間作業の調整をこの段階で。リース設備の返却・什器の売却手配も並行。
- 閉店〜引き渡し｜施工と検査：閉店翌日から着工できるよう搬出を段取り。完工後、貸主・管理会社立ち会いの引き渡し検査。指摘事項の是正まで含めて契約終了日前に完了させる。
工期の目安は、20坪前後の標準的な原状回復で2〜4週間、スケルトン返しや商業施設の夜間工事で1〜2ヶ月です。引き渡し検査で是正が出る前提で、契約終了日には最低2週間の余裕を残してください。
商業施設・ビルイン物件では、これに管理側の手続きが重なります。工事申請と施工会社の入館登録、作業可能時間帯（夜間のみ・搬出はバックヤード経由など）の確認、そしてビルの共用インフラに関わる部分が貸主指定業者の工事（いわゆるB工事）に区分されていないかの確認です。B工事区分があると、その部分だけ金額と工程を自分で選べないため、全体工期が指定業者の空き状況に引っ張られます。施設内店舗は、路面店の感覚より1ヶ月早く動き始めるのが安全です。
原状回復費用を安くする実務
1. とにかく早く動く。ここまで見た通り、最大の変動費は工事単価ではなく賃料の空費です。見積もりの取得は退去の意思表示ではないので、迷っている段階で数字を取ってしまうのが結局いちばん安くつきます。
2. 範囲を書面で確定する。契約書・別紙を業者に渡し、貸主とは工事前に範囲の認識合わせを行う。過剰工事（契約が求めていない美装や全面復旧）と、漏れ（検査で指摘されて追加工事）の両方を防ぐのが目的です。適正範囲の確認は、金額を削る交渉ではなく、払う必要のあるものだけを払うための作業です。
3. 居抜き売却・造作譲渡を比較する。次章の通り、条件が揃えば「払う工事」が「受け取る取引」に変わります。撤去してから気づいても遅いので、検討段階で必ず並べて比較します。
4. 相見積もりで範囲の過不足を洗う。指定業者条項がなければ、2〜3社の見積もりを項目単位で比較します。原状回復は範囲解釈が会社ごとに割れやすく、同じ契約書でも数十万円単位の差が普通に出ます。差額の理由を確認するだけで、過剰積算は自然に落ちます。指定業者条項がある場合は相見積もりができないため、内訳の品目化を依頼し、契約書が求める範囲との対応を一つずつ確認するのが現実的な対処です。
居抜き売却（造作譲渡）との損益分岐
原状回復と正反対の出口が、内装・設備を次の借り手に売る造作譲渡（居抜き売却）です。成立すれば、原状回復費を払う代わりに譲渡金を受け取れるため、キャッシュの振れ幅は非常に大きくなります。たとえば標準的な原状回復に160万円かかる20坪の居酒屋で、造作譲渡が80万円で成立すれば、差し引き240万円のスイングです。
ただし成立には条件があります。①貸主の承諾（契約書の残置・造作条項を確認）②後継テナントが見つかること（募集期間の賃料負担とのトレードオフ）③設備の状態が引き継ぎに耐えること。この3つが揃わないまま募集に時間を使うと、2章の賃料空費が膨らみます。譲渡相場・契約の注意点・進め方は居抜き改装・造作譲渡ガイドに、居抜き・スケルトンの物件流通の仕組みは居抜き/スケルトン/セットアップ比較にまとめています。原状回復の見積もりと造作譲渡の査定を同時に取り、期限を切って比較するのが実務の正解です。
敷金・保証金の精算との関係
店舗の敷金・保証金は、住宅より高額（賃料の3〜10ヶ月分）な分、精算の考え方を押さえておく必要があります。基本の流れは、①契約終了・引き渡し完了 → ②貸主側で原状回復の未了分や未払賃料を確認 → ③敷金から償却分と控除分を差し引いて返還、です。ポイントは2つ。償却（敷引き）特約がある場合、退去理由に関係なく保証金の一定割合（例：20%や2ヶ月分）は返還されません。これは原状回復費とは別枠です。もう一つは、原状回復を借主が自分で発注・完了させる契約か、貸主が実施して敷金から控除する契約かの違いです。後者（貸主実施型）は金額のコントロールが効きにくいため、契約書でどちらの方式かを最初に確認してください。返還時期は引き渡しから1〜3ヶ月後の定めが一般的で、閉店直後の資金繰りには入れない前提で計画するのが安全です。
オフィス退去・移転・改装して続ける場合
読んでいる状況が店舗でなくオフィスの退去なら、B工事の構造やビル基準の論点が変わるため、オフィスの原状回復ガイドが該当します。閉店ではなく移転で、旧店の原状回復と新店の内装が同時に走る場合は、総額と資金繰りの設計を店舗移転の費用ガイドで先に掴んでください。そして「退去するか、手を入れて続けるか」を迷っている段階なら、改装費用と休業損失まで含めた比較を店舗改装費用ガイドで試算できます。原状回復の見積もりを取ってみたら想定より高く、改装続投に切り替える判断も実務では珍しくありません。
よくある質問
20坪の飲食店だと原状回復費用はいくらですか？
路面店の標準的な条件（内装・設備を撤去して返す）で130〜215万円前後が目安です。居抜き返しの合意が取れれば60万円前後まで下がり、商業施設内のスケルトン返しなら300万円を超えることもあります。契約書の返還条件を確認したうえで、複数社の見積もりでレンジを絞ってください。
居抜き返しとスケルトン返し、どちらが得ですか？
借主にとっては撤去費が減る居抜き返しが基本的に有利で、造作譲渡が成立すれば受け取り側に回ることもあります。ただし居抜き返しは貸主の承諾が前提で、契約書がスケルトン返しを定めていれば原則そちらに従います。まず契約書、次に貸主との協議、の順です。
指定業者の条項があっても相見積もりはできますか？
指定業者条項がある場合、他社に発注する相見積もりは原則できません。現実的な対処は、指定業者に内訳の品目化を依頼し、契約書が求める範囲との対応を項目ごとに確認することです。範囲外の工事が含まれていれば、根拠を示して外してもらう協議は可能です。
原状回復費用は敷金で相殺できますか？
契約方式によります。貸主が工事を実施して敷金から控除する契約なら実質的に相殺されますが、償却（敷引き）特約分は原状回復と関係なく差し引かれます。借主が自分で工事を完了させる契約では、原状回復費は持ち出しで、敷金は未払債務がなければ後日返還される建付けです。
まだ退去を決めていない段階で見積もりを取っても大丈夫ですか？
問題ありません。見積もりの取得は解約の意思表示ではなく、貸主に通知される性質のものでもありません。むしろ費用と工期が分かってから予告日を決めるのが正しい順序で、賃料の空費を防ぐ最大のポイントです。
よくある失敗パターン3つ
最後に、原状回復で実際に起こりがちな失敗を、業界で想定される典型パターンとして3つ挙げます。いずれもこの記事の逆をやると防げます。
パターン①：閉店日を先に決め、見積もりを後に回す。工期が契約終了日に収まらず、営業していない店の賃料を1〜2ヶ月払い続ける。金額インパクトが最も大きい失敗で、対策は2章の逆算順序そのものです。
パターン②：範囲をすり合わせずに着工し、引き渡し検査で手戻り。「ここも戻すはず」「聞いていない」の水掛け論になり、是正工事の追加費用と契約延長が同時に発生します。対策は着工前の書面合意（5章）です。
パターン③：居抜き売却に固執して募集期間が延びる。造作譲渡は成立すれば大きいものの、後継テナントが現れないまま月日が過ぎると、賃料の空費が譲渡益を食い潰します。対策は、原状回復の見積もりと譲渡査定を同時に取り、「◯月◯日までに決まらなければ原状回復に切り替える」と期限を切ること（9章）です。
まとめ｜「いくらか」より先に「いつ・どこまで」を確定する
店舗の原状回復費用は坪3〜15万円と幅がありますが、その幅を決めるのは契約書の一行と、動き出す時期です。順序は、契約書の確認 → 予告前の見積もり → 予告日の逆算 → 範囲の書面合意 → 施工・引き渡し。指定業者条項がない物件なら、複数社の相見積もりで範囲の過不足を洗い出すことが、適正額で返す最短ルートです。当サイトでは、原状回復・スケルトン戻しに対応できる内装会社への一括見積もり依頼を無料でご利用いただけます。
