居抜き・スケルトン・セットアップの違いと選び方｜費用×自由度×退去時の3択比較と30秒診断チャート

店舗の物件情報を見ていると「居抜き」「スケルトン」の2択で語られることがほとんどです。しかし今、オフィスを起点に「セットアップ物件」という第3の選択肢が店舗の世界にも広がりつつあります。オフィスそのものの費用相場は、オフィスの内装工事費用｜坪単価と2026年実勢で詳しく解説しています。本記事は、この3タイプを同じ土俵で比較し、費用・自由度・退去時の負担・業種との相性を整理したうえで、5問の診断チャートであなたの店に合うタイプを判定できるようにした、物件選びの入口ガイドです。

3タイプの定義——違いの本質は「内装を誰が所有するか」

居抜き物件は、前の借主（テナント）が使っていた内装・設備が残ったまま貸される物件。引き継ぐには通常、貸主との賃貸借契約に加えて、前の借主と造作譲渡契約を結び、内装・設備を買い取ります。スケルトン物件は、構造躯体だけの「何もない箱」。内装は自分の費用でゼロから作ります。そしてセットアップ物件は、貸主があらかじめ内装（物件によっては什器まで）を作り込み、その状態で貸す物件です。

3つを分けているのは、内装が「有るか無いか」ではなく「誰の資産か」です。居抜きは買う——だから安く始められる代わりに、中古設備の故障リスクも将来の撤去義務も自分のものになります。スケルトンは作る——自由と新品保証を得る代わりに、入口の工事費も出口の解体費も自分持ちです。セットアップは借りる——初期費も出口負担も軽い代わりに、内装費が賃料に上乗せされ続け、レイアウトは基本的に変えられません。この1本の軸を押さえると、次の比較表のすべての行が「なぜそうなるのか」まで含めて理解できます。

あわせて、用語のよくある誤解を3つ解いておきます。①居抜き＝タダで設備がもらえる、ではありません（有償の造作譲渡が基本。無償でも「所有者が誰か」の確認は欠かせません）。②スケルトン＝完全な空箱、とも限りません。実務では厨房設備だけ残った「一部居抜き」「半スケルトン」表記の物件もあり、どこまで残るかは募集図面と現地で確認します。③セットアップ＝レンタルオフィスの店舗版、でもありません。セットアップは通常の賃貸借契約で賃借権が発生する専有区画であり、月単位のサービス利用契約とは法的な立場がまったく違います。

9軸の比較表

※費用は目安。居抜きの改修は範囲によって変わり、本格的に手を入れる場合の内装工事は20万円/坪〜が目安です。セットアップの修繕負担・原状回復の範囲は契約書の定めが優先します。オフィス・事務所の実勢と法律・減額の正攻法は原状回復費用ガイドで詳述しています。

表で見落とされがちなのが下2行——故障時の修繕と退去時の負担です。開業時は誰もが入口の費用ばかり比べますが、営業を始めれば設備は壊れ、いつかは必ず退去します。この2行を含めて比べると、「初期費用が安い＝得」とは限らないことが見えてきます。詳しくは後半の「出口から逆算する」で解説します。

物件タイプ 30秒診断チャート

5つの質問に答えると、予算・こだわり・業種・スピード・営業年数の計画から、3タイプへの適性を点数化して判定します。

タイプ別の費用の実際

費用は「何階建てか」で決まる

居抜き：費用は「造作譲渡料＋改修費」の2階建てです。譲渡料は設備・立地・状態で大きく変わり、一般に100万〜200万円程度とされることもあれば、設備が古い場合や前の借主が退去を急ぐ場合は0円（無償譲渡）もあります。改修はクロス張替えや看板の架け替え程度なら数十万円で済みますが、レイアウトに手を入れる本格改修は20万円/坪〜を見込みます。注意すべきは、譲渡料の安さに飛びつくと「使えない設備を買った」ことになりかねない点——引き継ぐ空調が本当に使えるかは店舗の空調工事費用ガイドの流用判定を、看板の許可名義と点検記録は店舗の看板製作費用ガイドの引き継ぎチェックを参照してください。

スケルトン：内装工事は業種により30〜50万円/坪。15坪なら450万〜750万円規模で、設計から工事完了まで1〜3ヶ月かかるため、その間のカラ家賃（営業していないのに払う家賃）が上乗せされます。さらに退去時にはスケルトン戻し（内装解体＋産業廃棄物処分＋工事期間の家賃）が原則。カラ家賃は軽視できない金額で、たとえば家賃25万円の物件で設計・工事に2.5ヶ月かかれば、営業ゼロのまま約63万円が消えます。居抜きなら工事2週間で13万円弱、セットアップなら数日分——同じ賃料の物件でも、開業までの時間差がそのまま初期費用の差になるのです。つまりスケルトンの本当の費用は「入口の工事費＋カラ家賃＋出口の解体費」の3点セットです。全体の組み立て方は店舗内装費用の完全ガイドにまとめています。

セットアップ：初期の内装費はほぼ不要で、必要なのはサイン・什器の補充など軽微な支出のみ。その代わり賃料が相場より1〜3割高く設定されるのが一般的です。これは貸主が立て替えた内装費を賃料で回収する構造——いわば内装費の分割払いです。だから「損益分岐はおおむね3〜5年」という目安が生まれます。3年で移る前提なら圧倒的に有利、10年腰を据えるなら割高、という時間の関数だと理解してください。

セットアップ物件の深掘り——店舗での現在地と契約の注意

セットアップはオフィス市場で急速に広がった貸し方で、都市部ではオフィス区画の供給が厚く、店舗・サービス系の区画にも拡大しつつあるのが現在地です。内装のみの「ハーフセットアップ」と什器まで揃う「フルセットアップ」があり、どこまで整っているかは物件ごとに違います。美容・サービス・物販・教室のような内装が比較的軽い業種では現実的な選択肢になってきた一方、重飲食向けの区画はまだごく少数です。

広がっている理由は借主側の都合だけではありません。貸主にとってもセットアップは、空室を早く埋め、原状回復とスケルトン戻しの繰り返し（そのたびに発生する空室期間と工事）を断ち切れる合理的な貸し方です。テナントが入れ替わるたびに内装を壊して作り直す従来のサイクルは、社会全体で見ても大きな無駄でした。一方、重飲食向けが増えない理由も構造的です。排気・防水・グリストラップは業態ごとに要求仕様が違いすぎて「誰にでも貸せる標準内装」が作れず、貸主が投資を回収しにくいためです。この非対称を知っておくと、業種ごとの物件の探し方が変わります。

セットアップ契約前の5つの確認

なお、オフィス用途でのセットアップと居抜きの使い分け、実効コストの比較式はオフィス・事務所の内装費用ガイドで詳しく扱っています。

出口（退去時）から逆算する物件選び

物件選びで最も見落とされるのが「辞めるとき」の設計です。統計を持ち出すまでもなく、1店舗目には撤退や移転の可能性が常にあります。だからこそ、入口の安さと同じ重みで出口の重さを比べてください。

スケルトンは、入口で数百万円を投じたうえに、出口でも解体費・処分費・工事期間の家賃を払います。居抜きは、次の借主に造作を売却（居抜き退去）できれば出口負担を大きく減らせますが、買い手が付くかは業態と設備次第です。売却が成立しやすいのは、①業態の汎用性が高い（カフェ・バーのように次の借主候補が多い）、②設備が10年未満で保証や整備記録がある、③貸主が居抜き退去を承諾している——の3条件が揃うときで、逆に特殊業態・老朽設備・貸主がスケルトン返却を求める契約では、売却の道が閉じてスケルトン戻し費用が確定します。出口の軽さは、入居時の契約条項でほぼ決まっているのです。セットアップは内装が貸主資産なので、置いて出るだけ——出口が構造的に軽い唯一のタイプです。撤退リスクが高いほど、出口の軽い選択が合理的。逆に「この場所で10年やる」と決めているなら、賃料プレミアムを払い続けるより、スケルトンで自分の資産を作る方が総額は下がります。移転時の「旧店の出口＋新店の入口」を同時に走らせる段取りは店舗移転の費用と流れ 完全ガイドを参照してください。

業種×物件タイプの相性

相性を分けるのは「専門設備の重さ」です。排気ダクト・防水・給排水など、ゼロから作ると高額になる設備を使う業種ほど、同業種の居抜きの価値が上がります。逆に内装が軽い業種ほどセットアップの守備範囲に入り、法規や動線の要件が特殊な業種（クリニックなど）は既存流用が合いにくくスケルトンに寄ります。カフェのように選択肢が広い業態は、コンセプトの強さで決めるのが実務的です（カフェ開業ガイド）。

もう1つ、「何店舗目か」でも最適解は変わります。1号店は業態の検証が目的なので、出口の軽い居抜きやセットアップでリスクを抑える。勝ちパターンが見えた2号店で、スケルトンの旗艦店を作りブランドを資産化する。3店舗目以降は展開速度が価値になるため、再びセットアップや居抜きで機動的に増やす——物件タイプは業種だけでなく、事業のフェーズで選び直すものです。

タイプ別の進め方と内見チェック

居抜きの進め方：①物件と譲渡リストの確認 → ②内装業者の現地調査（設備が使えるかの判定・厨房防水・排気・電気容量）→ ③改修費＋譲渡料の総額を複数社で比較 → ④賃貸借契約＋造作譲渡契約（オーナー承諾が要ります）→ ⑤改装・許認可・開業。内見では、真夏・真冬相当で空調を試運転し、譲渡リストと現物を1点ずつ照合し、前の店の撤退理由を必ず聞きます。契約の急所は居抜き完全ガイドに全項目まとめています。

スケルトンの進め方：①物件のインフラ確認（給排水・ガス・電気容量・排気ルート・床荷重）→ ②概算見積もりと工期の確認 → ③資金計画にカラ家賃と出口の解体費を計上 → ④設計・見積もり比較 → ⑤契約・着工。内見では「箱の自由度」だけでなくインフラの引き込みを見ます。水道・ガスが来ていない、排気が立ち上げられない物件は、自由どころか開業自体が高額化します。

セットアップの進め方：①内装の範囲確認（ハーフかフルか・什器の有無）→ ②賃料プレミアムを周辺相場と比較 → ③契約書の5確認（前章）→ ④追加工事（サイン・軽微造作）の見積もり → ⑤契約・入居。内見では完成度の高さに目を奪われがちですが、自分の業種の動線で使えるか（席数・バックヤード・給排水の位置）を冷静に確認してください。

なお、タイプを問わず内見で必ず見る共通5点があります。電気容量（動力の有無）、給排水の位置と径、排気を外まで立ち上げられるか、床の荷重（厨房機器・什器）、搬入経路（階段幅・エレベーター）。この5点は後から変えられないか、変えると高額になる「物件の骨格」です。

共通の鉄則——契約前に「本当の総額」を確定させる

3タイプに共通する失敗は、契約してから総額が判明することです。居抜きなら「使えると思った設備が使えず追加数百万円」、スケルトンなら「インフラ引き込みで想定外の工事」、セットアップなら「変更不可と知らずに契約」。すべて、契約前に内装業者の現地調査と複数社の見積もりを入れていれば防げるものです。物件のタイプ診断はこの記事でできますが、個別物件の判定は現地でしかできません。気になる物件が出てきたら、申込みの前に見積もりを取る——順番はこれだけです。ビルインの区画では、貸主指定業者しか触れない範囲（いわゆるB工事）が総額を左右するため、工事区分の確認も申込み前に行ってください。

まとめ——「買う・作る・借りる」で選ぶ

居抜きは買う、スケルトンは作る、セットアップは借りる。この所有構造から、初期費用（セ＜居＜ス）、自由度（ス＞居＞セ）、賃料（セだけ1〜3割高）、出口の重さ（ス＞居＞セ）がすべて決まります。診断チャートで適性を判定し、業種の専門設備の重さで補正し、最後は「何年やる店か」で時間の損益分岐を確認する——この3ステップで、あなたの店に合う物件タイプは論理的に絞れます。あとは個別物件の現地調査と相見積もりで、本当の総額を契約前に確定させてください。

よくある質問（FAQ）

居抜き・スケルトン・セットアップは結局どれが安いですか？

初期費用だけならセットアップ（内装費ほぼ不要）→居抜き（譲渡料＋軽い改修）→スケルトン（30〜50万円/坪）の順です。ただしセットアップは賃料が1〜3割高いため、営業年数が延びるほど総額で逆転します。おおむね3〜5年を境に有利不利が入れ替わるので、「何年やる店か」から逆算してください。

セットアップ物件とはどんな物件ですか？

貸主（オーナー）が内装工事を済ませた状態で貸す物件です。内装の所有者は貸主のままなので、造作譲渡契約がなく、退去時の原状回復も限定的（故意・過失の毀損を除く）です。オフィスで急速に普及し、店舗区画にも広がりつつありますが、供給はまだ都市部中心です。

セットアップと居抜きは何が違うのですか？

どちらも「内装付き」ですが法的な立場が正反対です。居抜きは前の借主から内装を買い取る（造作譲渡）ので、あなたの資産になり、故障の修理も退去時の撤去義務も自分に来ます。セットアップは貸主の資産を借りるので、壊れたら貸主負担が基本で、退去時は置いて出られます。

居抜き物件の造作譲渡料の相場はいくらですか？

設備・立地・状態で大きく変わりますが、一般に100万〜200万円程度とされることもあります。設備が古い場合や前の借主が退去を急ぐ場合は0円（無償譲渡）もあります。金額の妥当性は、引き継ぐ設備が本当に使えるかの現地診断とセットで、複数社の見積もりで判断してください。

スケルトン物件の内装費用はどのくらいかかりますか？

業種によりますが1坪あたり30〜50万円が目安で、15坪なら450万〜750万円規模です。加えて設計や工事に1〜3ヶ月かかるため、営業できない期間の家賃（カラ家賃）も資金計画に含める必要があります。

重飲食（焼肉・ラーメンなど）でもセットアップ物件はありますか？

重飲食向けのセットアップ区画は現状ごく少数です。排気ダクト・グリストラップ・防水など専門設備の初期投資が大きいため、重飲食は同業種の居抜きを探すのが定石で、見つからなければスケルトンで設備を新設する二択になるのが実情です。

退去時の費用はタイプでどう変わりますか？

スケルトンは原則スケルトン戻し（内装解体＋産廃処分＋工事期間の家賃）が必要で最も重く、居抜きは次の借主へ造作売却できれば負担を大きく減らせます。セットアップは内装が貸主資産のため原状回復が小さく、出口が最も軽いタイプです。契約書の原状回復条項で必ず確認してください。

1店舗目の開業にはどのタイプが向いていますか？

撤退リスクを織り込むなら、出口の軽い居抜きかセットアップが合理的です。特に業態の検証が目的なら、初期も出口も軽いセットアップや、同業種の居抜きでリスクを抑え、手応えを得てから2店舗目でスケルトンの旗艦店を作る進め方が堅実です。

居抜きとスケルトンが同じ賃料なら、どちらを選ぶべきですか？

賃料が同じでも総額は同じではありません。居抜きは「譲渡料＋改修費＋中古設備の故障リスク」、スケルトンは「内装費＋カラ家賃＋退去時の解体費」をそれぞれ持っています。診断チャートの結果に加えて、候補物件ごとに10年間の総支出を並べて比較するのが正解です。

物件タイプを決めたら、次は何をすればいいですか？

タイプに関わらず、契約前に内装業者の現地調査を入れることです。居抜きなら設備が使えるかの判定と改修費、スケルトンなら概算見積もりと工期、セットアップなら追加で必要な工事（サイン・什器・軽微な造作）の確認。複数社の見積もりを並べれば、その物件の「本当の総額」が契約前に分かります。