ホテルの
ホテルに対応できる会社を、事務局が1社ずつ確認してご紹介します。
ホテル・旅館の物件選びと内装工事
スケルトンからホテルをつくるときは、物件の広さだけでなく「希望する客室・水回り・共用部が、その建物で成立するか」を先に確認しましょう。間取りを変更しやすい一方、既存の構造や設備、工事できる範囲には制約があります。
このページでは、居抜きとの比較、内装費の参考データ、物件契約前の確認事項、設計・施工会社への相談の進め方を紹介します。
ホテルの設計・内装会社探しを無料相談物件検討中・予算未定でも相談できます。相談・会社紹介は無料。現地調査・設計・工事等を依頼する場合は、各社の業務内容と費用をご確認ください。
スケルトンからのホテル開業と、居抜きとの違い
スケルトンとは、内装や設備を取り除いた状態を指す言葉ですが、何が残っているかは物件ごとに違います。「スケルトン渡し」という説明だけで、空調・配管・トイレ等がどこまで用意されるかは判断できません。
新築建物の区画に内装をつくる場合、オフィス等を宿泊施設に転用する場合、既存ホテルを解体して全面改装する場合でも、必要な調査や工事が変わります。土地から建物を建てる新築工事と、建物内のスケルトン内装工事も分けて予算化します。
- スケルトンからつくる
- 客室構成やデザインを組み立てやすい方法。間仕切り・仕上げ・水回り等を新設する範囲が広くなるため、建物の条件に合う計画と工事費の確認が必要です。柱・梁・窓・階段等を自由に動かせるわけではありません。
- ホテル・旅館の居抜きを使う
- 希望する営業方法に合う客室や設備を残せれば、工事範囲を抑えられる場合があります。残す設備の状態、修繕履歴、使える容量や所有関係を確認し、更新費を含めて比較します。
- 一部を残し、必要な範囲を改装する
- 使える部分を残しながら、客室・共用部・設備を更新する方法。全面解体を決める前に、残す案と撤去する案の費用・使い勝手・将来の修繕を比較すると判断しやすくなります。
比較するのは「物件価格＋希望の宿にするための工事＋開業までの支出」です。賃料や坪単価だけで選ばず、設備更新や開業時期への影響まで含めて候補を比べましょう。
スケルトンが合うか、検討段階から考える
客室の配置や水回りを大きく変えたい場合には、スケルトンからの設計が候補になります。一方、既存の客室構成が希望に合うなら、活用する案も比較する価値があります。現在の状況に近い項目を開いてください。
これから物件を探す｜スケルトンと居抜きで迷っている
想定する客層、室数、個室・相部屋の構成、食事や浴場の有無を仮置きします。譲れない条件と変更できる条件を分け、内装会社に物件を比較する際の確認項目を相談しましょう。
最初に伝えること：希望エリア、おおよその規模、使える予算、開業したい時期。建物が決まっていなくても、会社探しの相談はできます。
候補物件がある｜ホテルにできるか、概算を知りたい
所在地・募集資料・既存図面・写真を共有し、宿泊施設への利用条件と、客室・設備の計画を相談します。まず資料で確認し、必要に応じて現地調査へ進む方法や、その費用を確認します。
確認したいこと：希望する室数が確保できるか、工事範囲、追加調査が必要な箇所、概算に含まれない費用、開業時期への影響。
既存ホテルを改装する｜全部解体するか決めたい
不具合、変えたい客室タイプ、残したい内装や設備を整理します。部分改装と全面改装の案を比べ、工事費に加えて休業範囲・期間、今後の設備更新も確認しましょう。
営業を続けたい場合は、その希望を最初に伝えます。設備の停止や安全な動線の確保によって、部分休業・全館休館が必要になることもあります。
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ホテルのスケルトン内装費｜坪単価は工事範囲とセットで見る
スケルトン内装の予算は、部屋数と設備の新設範囲から考える
同じ床面積でも、客室を細かく分ける計画と、広い客室を少数つくる計画では、間仕切り・扉・浴室・トイレの数量が違います。「面積×坪単価」だけで予算を確定せず、客室タイプ別の室数と設備の数量を添えて概算を依頼しましょう。
また、スケルトンという募集条件だけでは、給排水・電気・空調がどこまで用意されているかはわかりません。貸主側で施工する範囲、建物の既存設備を使う範囲、自分で新設する範囲を分けることが、見積もりの抜けを減らします。
比較用の見積もりは、客室・共用部・設備・調査設計・別発注の家具備品の区分をそろえます。予算超過なら、客室の仕様を調整する案と、既存設備を活用する案を分け、どの変更でいくら下がるかを確認してください。
既存建物の内装工事、新築建物の建設費、土地・建物の取得費は別の費用です。希望する開業予算のうち、工事・設備・家具に使える上限を明確にして相談します。
費用が変わりやすいのは、客室数と水回り・既存設備
- 客室構成：同じ面積でも部屋数や浴室・トイレの数で、間仕切りや設備の量が変わります。
- 既存の配管・設備：新設位置までの経路、使える設備、更新する範囲を調査して判断します。
- 共用部・付帯施設：フロント、ラウンジ、レストラン、大浴場等を設けるかで必要な工事が変わります。
- 内装・家具の仕様：造作家具、仕上げ、照明、ベッド等の仕様と数量をそろえて比較します。
- 建物全体に関わる工事：用途変更に伴う対応、避難・防災、外壁や防水等は、室内の仕上げ工事と分けて確認します。
工事費のほか、物件取得・賃借、開業前の賃料、備品、採用・研修、予約販売の準備、運転資金も必要です。予算を内装に使い切らないよう、ホテル開業費用の組み立て方も合わせて確認してください。
物件契約前に確認したい、宿泊施設としての利用条件
内装を解体しても、その建物を希望どおりのホテルにできるとは限りません。物件の契約や間取りの確定前に、建築士等と行政への事前相談を進めます。主に次の役割を分けて確認しましょう。
- 所有者・管理会社
- 宿泊用途で使える契約か、工事の承諾範囲、引渡し時の状態、設備の所有・修繕負担、退去時の原状回復。貸主側と借主側の工事の境界も確認します。
- 建築士・建築担当部署等
- 用途地域、現在の建物用途、構造・避難計画、必要な手続き、既存建物への対応。図面、確認済証・検査済証、過去の改修資料等を確認し、不足する資料や調査を整理します。
- 保健所等の旅館業担当
- 計画する営業方法に合う許可区分、客室や受付等の施設・衛生の基準、申請から検査までの手順。所在地の条例等を含めて確認します。
- 所轄消防署・消防設備の専門家
- 建物・利用方法に必要な消防用設備、工事に伴う届出や検査、営業開始後の管理体制等。設備の追加・変更は設計と見積もりに反映します。
用途変更の手続きや客室面積、消防設備の条件を、面積ひとつで一律に判断しないことが大切です。食事・温泉・浴場等を設ける場合は、付帯サービスに関わる窓口にも確認します。
制度・調査の参考：厚生労働省「旅館業法」／国土交通省「既存建築物の活用について」。書類の不足や古さだけで、改修の可否を決めつけず、現況調査と個別の確認を進めます。
候補物件の資料から、設計・工事の相談先を探せます
「この建物でホテルを開業したい」「全部解体するべきか迷っている」段階から相談できます。所在地、図面や写真、希望する室数があれば、最初の相談が具体的になります。
物件検討中のホテル内装を無料相談相談・会社紹介は無料。調査や設計の実施範囲・費用は、依頼先へご確認ください。
スケルトン工事の見積もりは、7つの範囲に分けて比較
「内装工事一式」の総額だけでは、安い理由も追加費用の可能性もわかりません。同じ図面・要望を各社に渡し、次の項目がどこに含まれるかを確認します。
- ① 調査・設計・申請等
- 現況・設備調査、基本・実施設計、工事監理、申請関連業務。調査前の概算と、調査後の見積もりを区別します。
- ② 解体・撤去・処分
- 既存内装・設備の撤去、廃材処分、必要な事前調査。貸主による解体と、自分で発注する範囲の重複・漏れを確認します。
- ③ 客室・共用部の内装
- 間仕切り、床・壁・天井、扉、造作家具、受付、サイン等。客室タイプ別と共用部を分けると、仕様変更の影響を比べやすくなります。
- ④ 水回り・空調・電気等
- 客室の浴室・トイレ、給排水・給湯、空調・換気、電気・通信、防災等。既存設備を使う部分と、新設・更新する部分を明記します。
- ⑤ 厨房・浴場等の付帯施設
- 提供するサービスに必要なものを個別に計画。厨房機器・排気、大浴場の防水や設備等を、客室内装と分けて見積もります。
- ⑥ 家具・備品・運営設備
- ベッド、カーテン、置き家具、鍵、予約・会計関連設備等。工事会社の手配か別発注か、配送・搬入・設置・接続の担当まで確認します。
- ⑦ 現場管理・建物側の関連工事
- 養生、搬入、仮設、作業時間の制約、建物全体に関わる改修等。別契約の工事も一覧にし、担当者と総額に反映する方法を確認します。
比較時にそろえる4点：対象面積・室数、工事項目と仕様、別途費用、税・諸経費の扱い。未調査の部分は「含む・含まない・調査後に確定」を分けてもらいましょう。
客室・フロント・大浴場は、運営の流れから計画する
客室｜ベッドを置いた後の使い方まで確認
図面にベッドを並べるだけでなく、荷物を開く、着替える、仕事をする、浴室へ移動する動きを確認します。水回りの位置や配管経路は客室構成に影響するため、デザインと設備を一緒に検討します。廊下側・隣室・設備の音への対応も相談しましょう。
フロント・共用部｜到着・荷物・清掃が重なる場面を見る
チェックインが重なる時間、荷物を預かる場所、客室への経路、清掃スタッフの移動を確認します。省人化を考える場合も、受付方法・本人確認・緊急対応と、施設に求められる条件を合わせて設計します。
大浴場・厨房｜設ける目的と運営負担を明確に
ホテル・旅館という名称だけで、大浴場や宴会場を必ず設けると決める必要はありません。提供する滞在に必要かを考え、設ける場合は工事費、維持管理、清掃、スタッフ動線まで検討します。客室の浴室だけで運営する案との比較も可能です。
バックヤード｜売れる客室数と、無理なく回る運営を両立
リネン・清掃用具・ごみ・備品・スタッフ用スペースは、開業後に不足しやすい場所です。客室を増やす案と並べて、清掃や補充に必要な場所を図面上で確認しましょう。
実際のホテル転用事例から、建物の生かし方を考える
次の2件は、オフィスからホテルへ転用された公式公開事例です。既存建物の生かし方の参考として紹介します。スケルトンの引渡し条件や工事費は、各事例から一律に判断できません。
ホテルニューガイア ドーム前
芝浦建設の公式事例では、オフィスビルをホテルへ転用し、フロントに隣接するラウンジや、浴室・トイレを分けた客室を紹介しています。
計画に生かす視点：浴室・トイレを分けたい場合、必要な客室面積だけでなく、既存の構造と配管経路に合う配置を相談する。
LYURO 東京清澄 by THE SHARE HOTELS
リビタの公式紹介では、築29年のオフィスビルをホテルへ転用。川沿いの立地を生かしたテラスや飲食空間が、施設の特徴になっています。リビタは企画・プロデュース、プロジェクトマネジメント、運営を担当しています。
計画に生かす視点：客室内の豪華さだけでなく、眺望や立地、共用部で過ごす時間を宿の価値として考える。
各事例の成立条件は建物・立地・計画によって異なります。掲載先への紹介や受託を確約するものではありません。
ビジネス利用なら休息・作業・短時間の出入り、家族旅行なら荷物・複数人の滞在、長期滞在なら収納や洗濯など、想定する過ごし方から優先順位を決めます。写真から方向性を探す方は、ホテル内装デザインの事例と考え方もご覧ください。
物件検討から開業まで｜工期を決める前に確認する順序
スケルトン工事の期間は、面積・設備・建物の状態・手続き・資材の納期等で変わります。開業日から逆算するときは、工事期間の前後も含めて次の順序で相談します。
- 資料と現地を確認する：用途・既存設備・契約条件・追加調査の範囲を整理。
- 計画と概算を比較する：客室構成、工事範囲、行政への事前相談、予算をすり合わせる。
- 設計・見積もり・工程を固める：仕様、別途工事、申請等の担当、納期を確認して契約。
- 必要な手続きと工事を進める：着工条件を確認し、途中の確認・変更手続き・検査を調整。
- 引渡し後の準備を終える：手直し、備品搬入、許可等の確認、運営練習、撮影・予約販売を整えて開業。
「工事が終わる日」と「宿泊客を迎えられる日」は分けて確認します。希望日が決まっている場合は、変更できない理由と調整できる範囲を最初に伝えましょう。
予算を調整する3つの方法
- 残せるものを調べる
- 解体前に、使える設備・配管・内装を確認します。再利用による削減額と、修繕・交換・維持管理の費用を比べて判断します。
- 客室の仕様をそろえる
- ベッド、家具、水回り、仕上げ等を客室タイプごとに整理。特注する場所と既製品を使う場所を分け、複数案の見積もりで差額を確認します。
- 優先順位と発注範囲を決める
- 宿の特徴になる場所、運営に必要な場所、後から変えやすい備品を分けます。別発注で安くする場合も、搬入・取付け・保証・不具合対応まで含めて比較します。
配管や防水、下地等を後回しにすると、完成した内装を再び壊す工事につながる場合があります。見える仕上げの調整と、先に必要な工事を分けて相談しましょう。
ホテルのスケルトン工事を依頼する会社の選び方
似た建物・工事の実績と、設計・設備・施工を調整する担当者を確認します。新築ホテルの客室内装が得意な会社と、オフィス転用や既存旅館の全面改修に慣れた会社では、経験する課題が違います。
- 実績の中身：新規内装・用途変更・全面改装のどれか、規模、担当した範囲、工事中に解決した課題。
- 調査と提案：物件資料から何を確認し、どこを現地調査するか。予算に合わない場合の代替案があるか。
- 役割分担：建築設計、内装設計、設備、施工、行政相談、家具、運営者との調整を誰が担うか。
- 見積もりと変更：仕様・数量・除外項目、追加工事の承認方法、支払い時期、工期変更の扱い。
- 引渡し後：保証の対象、設備ごとの点検や修繕、困ったときの連絡先。
実績件数だけで選ぶより、今回の物件で想定される課題にどう対応するかを聞くと比較しやすくなります。ホテル内装業者の選び方・掲載会社の事例も参考にしてください。
契約前の最終確認と、相談に用意したい情報
見積もりから抜けていないか確認する5項目
- 物件の引渡し状態と、貸主・借主それぞれの工事範囲。
- 調査済み・未調査の箇所と、費用が変わる条件。
- 必要な手続き、検査、申請等の費用と担当。
- 別発注の家具・設備、搬入・接続、工事との日程調整。
- 引渡し・手直し・開業準備までの日程と、追加工事の承認方法。
最初の相談では、所在地、物件の状況、図面や写真、希望する室数・サービス、予算、開業時期をわかる範囲でまとめます。未定の項目を無理に埋める必要はありません。「物件候補を比較したい」「水回りを含めた概算を知りたい」など、先に判断したいことを伝えましょう。
スケルトン物件のホテル計画を、内装会社と具体化する
客室構成・工事範囲・予算を整理するための、会社探しをお手伝いします。物件契約前や、居抜きとの比較段階から相談できます。
ホテル内装の会社探しを無料で相談する相談・会社紹介は無料。個別の調査・設計・工事の条件と費用は、依頼する会社へご確認ください。
ホテル・旅館のスケルトン内装でよくある質問
スケルトンと居抜きは、どちらが安くなりますか？
希望する宿に近い客室・設備を残せるなら、居抜きで工事範囲を抑えられる場合があります。ただし設備更新や間取り変更が大きいと差が縮まります。物件費用、必要な改修、開業までの支出をそろえて比較します。
スケルトンなら、希望する数の客室を自由につくれますか？
柱・梁・窓・階段、配管経路、避難や施設の条件等に左右されます。面積を希望室数で割るだけでは判断できないため、共用部とバックヤードも含む平面計画を相談してください。
オフィスビルをホテルに変えることはできますか？
実際の転用事例はありますが、どの建物でも可能とは限りません。用途・建物の状態・契約条件・必要な改修を建築士等と確認し、行政への事前相談を進めます。
大浴場やレストランは最初から必要ですか？
想定する滞在と営業方法から検討します。付帯施設を増やす場合は、工事費に加え、必要な手続き、運営人員、清掃・維持管理の費用も確認します。
スケルトン内装の工事費にベッドや備品は含まれますか？
見積もりによって違います。ベッド、家具、カーテン、リネン、鍵、予約・会計関連設備等を一覧にし、工事に含むもの、別発注するもの、搬入・取付けの担当を確認しましょう。
図面がなくても見積もり相談はできますか？
会社探しの相談はできます。所在地、募集資料、写真、希望する室数等を伝え、図面の入手や現地調査が必要か確認します。資料段階の概算と、調査・設計後の見積もりは区別してください。
開業までの期間は、どの段階でわかりますか？
物件資料の確認と初期計画で大まかな工程を相談し、調査・設計・行政との協議・資材手配を進めて具体化します。工事期間だけでなく、申請・検査・引渡し後の準備も含めて確認します。
予算も物件も決まっていませんが、相談できますか？
はい。希望エリア、宿のイメージ、おおよその規模や開業時期を、わかる範囲で伝えてください。無料の相談・会社紹介と、依頼先が行う調査・設計等の業務範囲・費用は分けて確認します。
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